“法拍房”引众多人关注 律师：能捡漏也有风险

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“法拍房”：能捡漏，也有风险“法拍房”不限购，成交价一般低于市场价，存多次抵押、腾退难及拖欠物业费等风险

近日，张先生来电咨询：3月份以来，北京法院网挂出的拍卖房源信息明显增多，也听周围朋友说，法拍卖是个“淘房”好途径，不限购、价格低，就是不知道这类房源该如何买？是否有相关风险？

实际上，看中“法拍房”的不止张先生。在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下，手中有钱的一些购房者，将目标锁定在法拍房上，希望通过“捡漏”，完成安居愿望。不过，法律界人士提醒，“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险，置业者应谨慎为之。

名词解释“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，“法拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。

不限购、价格低、全款买

记者登录北京市法院网发现，仅4月发布的拍卖房源信息（部分将在5月拍卖）就有四五十条，而上周五链家网挂出的法拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”，109平方米，231万元，而同样户型的普通二手房，链家网上的挂牌价在268万-280万元之间，由于低于市场价，该房源已吸引了64组购房者看房。

的确，相比普通二手房，法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前，北京各区县在实际操作中，无论是没有购房资格的外地在京人员，还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭，均可参与竞价并购买法拍房。其次，法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

不过，值得注意的是，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。而且法拍房竞拍结束后，购房者要办理过户手续，须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件，才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者，“文件什么时候出，还需要法院根据案件进展情况来定，具体时间不确定，简单的案件几天就能办理，有些案件可能需一年半载。”

少数行家的购房渠道？

据了解，拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得，是按法院委托进行拍卖的。而从2014年开始，多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上，既可以减少佣金，还能提高拍卖效率。北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集。

记者梳理淘宝平台上北京司法拍卖房源信息发现，从2014年至2016年4月27日，在北京市范围内，840套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源，进入到二次拍卖的房源有248套，而进入三次拍卖的房源有102套，其中28套三拍后依然流拍。记者发现，流拍的法拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业。相对而言，总价较低的房产拍卖成功率要高。

“目前很多二手房交易都通过中介来操作，就是因为房产交易较为复杂。而法拍房相比普通二手房交易，流程更为复杂，也面临很大的风险。拍卖公司、中介或其他专业人士才敢竞买。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。