首付贷遭遇监管围剿

　　“花明天的钱圆今天的梦”，住房按揭贷款刚刚兴起时，这曾是广为流传的标语。对于没有足够的资金全款购房的置业者来说，只要具有所购住房全部价款20%（或以上）的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款，其余部分则由按揭贷款来完成。

　　但自去年以来，全国多地的住房市场上出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款。先不说加杠杆、催生泡沫之类的风险隐患，单从置业者的角度出发，如果首付款也需要向他方拆借，梦圆之后的日子就会负债累累，因将面临双重还款压力。“找另外一方借了一部分钱说这是首付，剩下的再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际上也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。”中国人民银行行长周小川称。

　　日前，对于房地产中介和P2P平台热推的首付贷产品，央行高层正式表态，借钱交首付？不可以。

　　首付不能借

　　3月12日，周小川在两会的记者会上明确指出，对首付贷的专项整治工作即将开始，买房人的首付不能是借的。随之而来的是一次全面清理。按照央行副行长潘功胜的表述，央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及它们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

　　消息一出，从事该类业务的机构很快做出反应，大部分房地产中介和P2P平台现在都暂停了首付贷业务，含有相关文字的产品基本下架。盈灿咨询3月14日针对20家主要对接首付贷资产的P2P网贷平台进行的调查显示，其中有17家平台停止了首付贷相关业务，有1家平台仍在发首付贷相关标，2家借款端仍然有相关业务展示；房地产中介方面亦称，目前正处在风口浪尖上，与首付贷名字类似的金融产品在行业内基本暂停。

　　被监管层定义不可为的首付贷是指，在购房者首付资金不足时，由房地产中介或P2P平台为其提供资金拆借，为购房者变相发放可用于首付的贷款。以一款互联网金融平台的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。主要资金来源是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，然后对外发售。

　　根据华泰证券的统计，由于是信用贷款，首付贷的贷款利率在14%至19%之间。这无疑大幅增加了购房者的还款压力，一旦购房者出现违约无法偿还贷款资金，在房产下跌的情形下容易出现资不抵债的情况，而这也会将风险传导至银行体系，进一步加大了金融市场的风险。

　　“在目前银监会监管中，银行资金只能够向购房者提供首付款之外部分贷款，首付则是购房者需要强制支付的部分，属于购房的门槛。”华泰证券研究员谢皓宇分析称，对于银行而言，这也是安全垫。

　　次贷危机的警示还历历在目。“零首付”被认为是2008年次贷危机爆发的导火索。危机爆发后，加拿大政府应对危机的第一批调控措施就是严格禁止零首付并提高首付比例至20%以上。

　　银行很伤神

　　很明显，首付贷突破了按揭贷款政策中关于首付比例的相关规定，同时由于银行很难准确得知贷款人首付款的资金来源，容易误判购房者还款能力。“一手房的首付款打给开发商，二手房打入资金监管账户，对于资金来源，银行很难审查。”一位多年从事个贷业务的银行人士坦言。

　　对此，监管层的态度是，如果没有对你的客户做到足够的了解，你也承担了过大的风险。原因是购房者出资额很低，一旦房价下行，更易弃房断供，进而加大银行按揭贷款风险，同时，由于一些从事“首付贷”的房地产中介和互联网金融平台的风控措施也不甚完善，放贷前很少对客户的还款能力做出准确评估，极易造成违约隐患。“如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例，同时贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，则有很大的违约可能，后续首付贷违约的风险，会蔓延到商业银行房贷风险上。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

　　所幸，目前来看这部分产品的规模并不大。网贷之家的最新数据显示，截至2016年3月中旬，近8个月首付贷成交量约为45亿元。占比方面，以深圳为例，目前利用首付贷达成的交易，占去年深圳房地产总成交金额不到3%。

　　德润律师事务所合伙人柯荆民认为，相比美国的前车之鉴，我国的实施主体和金融工具更危险，“从金融工具上看，美国多采用资产证券化形式，由大银行操作；而中国采用资金池形式，由风险控制能力较弱的互联网金融机构操作。”

　　新金融记者 张晨曲

　　作者：张晨曲