房企业绩分化严重 去库存为地产企业带来新机遇

　　根据数据统计，147家房地产上市公司中已有27家发布2015年业绩预告。其中，中关村、世荣兆业、荣丰控股等公司预计业绩增幅明显，嘉凯城、天润控股、宁波富达、粤宏远A等公司预计业绩下滑幅度较大。业内人士指出，未来房地产市场去库存将是大势所趋。中央经济工作会议提出发展租赁市场、推进兼并重组等举措。随着细化政策陆续出台和实施，相关上市公司业务有望得到提振。

　　房企业绩分化严重

　　根据Wind资讯统计，截至12月28日，按照中信证券行业分类，147家房地产上市公司中27家发布2015年业绩预告，其中预增3家、略增5家、扭亏3家，预减5家、略减3家、续亏两家、首亏5家，中房股份为不确定。

　　中关村业绩预计增幅最大，预计2015年实现盈利约1.5亿元至1.8亿元，同比增长991%-1209%。这和转让北京中科霄云资产管理有限公司关系密切。今年上半年，中关村将中科霄云95%股权转让给北京锦秋知春房地产开发有限公司，转让价款为3.7亿元，该转让事宜增加中关村投资收益约2.07亿元。此后，中关村又转让了中科霄云剩余5%股权。中关村称，扣除转让中科霄云股权产生投资收益影响，公司及控股子公司今年盈利情况与2014年相比无较大变动。

　　另外，世荣兆业、荣丰控股等公司预计2015年净利润同比增幅也在1倍以上。世荣兆业预计，2015年实现盈利5500万元至6500万元，同比增长274.13%至342.16%。对于业绩变动的原因，世荣兆业表示，2015年度可结转的商品房销售收入较上年度增加，导致盈利增长。荣丰控股预计，2015年实现盈利500万元至2000万元，同比增长110.85%至143.40%。2014年公司净利润为亏损4608.53万元。公司表示，预计四季度北京荣丰房地产开发有限公司将销售荣丰嘉园项目一处商业用房，公司整体经营业绩与去年同期相比将大幅增长。

　　与中关村、世荣兆业、荣丰控股等公司业绩大增相比，嘉凯城则出现大幅下滑。嘉凯城预计2015年净利润亏损23亿元，同比下降6138.19%，在已公布业绩预告的公司中业绩下滑幅度最大。对于业绩大幅下滑的原因，嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。其次，达到应清算土地增值税条件的项目金额上升、可资本化资金成本金额下降，导致税务负担及财务费用均增加。另外，公司战略性城镇化建设投入进一步上升，但尚未进入产出阶段。

　　去库存任重道远

　　2015年，国家通过多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市。随着销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三、四线城市依然存在较大库存去化压力，房价存下跌预期。根据中国指数研究院调研，目前一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间；而多数三、四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在20个月以上。业内人士普遍认为，去库存将成未来一段时间房地产市场主旋律。

　　中国指数研究院分析认为，在中央提出化解房地产库存，促进房地产业持续发展的背景下，未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件；同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。长期来看，三、四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业，吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，除一线城市限购政策尚无松动迹象外，全国范围内预计各类利好政策将加码。“过往无论是信贷加杠杆，还是交易税调低，主要是针对需求端的刺激措施，未来放松调整空间依然存在。而供给端调节主要从减少土地供应计划着手，但由于土地财政吸引力的存在，较难大幅抑制地方政府推地积极性。”张大伟指出，大力推广棚改货币化安置既能拉动投资又能促进楼市消费，以改善居民住房条件，可谓一举多得。但这其中需要耗费的资金投入巨大，政府财政压力较大。

　　华创证券分析师华中炜认为，未来房地产政策环境宽松预期不变，后续仍有放松空间，可能通过农民工进城购房补贴、公积金及首付比例调整等提高购买力，帮助加快去化。建议重点关注三类地产股：综合实力强的低估值蓝筹，如保利地产、金融街等；股东背景雄厚，与大股东有协同发展效应的央企，如信达地产等；转型领域稀缺、估值相对较低仍然有空间的企业，如广宇集团、宋都股份等。

　　存量房时代的机遇

　　中央工作会议提出发展租赁市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“通过房屋租赁来去库存，是一种很好的商业模式。去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商，但还没有成熟的案例。在政策推动下，明年开发商应该会加速推进，对于市场供应结构的改善有积极作用。”

　　广发证券乐加栋认为，国家提出鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，出租型物业比较容易与金融工具相结合，在出租或长租公寓方面，拥有房源供给、物业管理和金融运作能力的房企将率先受益。

　　目前已逐步进入了存量房的流通时代，随着存量房规模的进一步升高与新房开发速度的放缓，未来存量房交易将成为市场成交的主导力量。东北证券分析师高建指出：“房屋租赁市场前景广阔，政策支持力度加大。”

　　中信建投证券分析师苏雪晶认为，房地产服务商最主要的作用是将经纪人、房源和客源三边联系起来，接近客源，了解客源的需求，就有可能撬动其他两边，成为未来市场的主导者。除了将客源和房源匹配，房地产服务商最大的优势还包括提供增值服务，包括金融服务、家庭装修、房屋托管等，这可能提供更多的盈利模式。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示：“对于鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，预计决策层还将颁布相应政策，共享办公模式、创客空间等有望迎来发展春天。”

　　华夏幸福日前宣布，拟收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权。火炬孵化是中国专业O2O园区运营服务商，旗下拥有博济科技园、创客邦、O"Park三大业务品牌。火炬孵化优势在于企业孵化和服务等方面，华夏幸福优势在于产业新城的运营。“"大众创业、万众创新"为创业者提供发展契机，而发展租赁市场有望为产业园区运营公司提供新的机遇。”业内人士指出。

　　目前已有多家地产公司布局产业孵化和产业运营等相关业务，除了华夏幸福之外，还有张江高科、市北高新、苏州高新等。

　　华夏幸福公司公告点评:收购火炬孵化，构建产业地产闭环生态圈，打造中国版WeWork

　　投资要点:

　　事件:公司拟通过股权转让及增资方式取得苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权。同时下属子公司与乐视虚拟现实科技有限公司签订战略合作协议。

　　火炬孵化，科技园区标杆企业。本次收购标的致力于园区企业营商生态环境研究和建设，积极培养创新性、高成长性企业和创业者。火炬孵化是中国专业O2O 园区运营服务商，旗下拥有“博济科技园”、“创客邦”、“O"Park” 三大业务品牌。

　　产业新城+创投孵化，构建完整产业地产闭环生态圈。

　　1)从创造到制造，华夏幸福实现产业链能级飞跃。通过并购火炬孵化，企业在产业孵化和产业加速方面实力得到明显加强。考虑目前华夏幸福在环渤海和长三角区域已累计构建超27个产业运营基地，创投孵化的所有科技成果可以最快实现产业化过程。

　　2)开拓共享经济蓝海，打造中国版WeWork。火炬孵化旗下的创客邦是全国首批获得“国家级创新型孵化器”的众创空间，已在上海、广州、深圳、杭州、武汉、成都、南京等城市发展27个基地，6个省级众创空间，孵化面积超过30000平米。华夏幸福联手火炬孵化，将形成打造中国版WeWork 的完美组合。

　　3)打造在线园区运营平台，拓展潜在园区服务空间。火炬孵化旗下的O" Park 园区在线是依托火炬孵化近10年的园区运营管理和创业服务经验，基于“大数据、云计算、平台化、移动互联”技术，打造的O2O 创业服务平台， 具有园区线上招商、企业办公、园区内部运营管理等功能。未来华夏幸福运营的各产业新城均可接入O"Park 园区在线，将极大的提升O"Park 园区在线的使用率，实现规模经济。

　　投资建议:看好公司未来销售、市值超越千亿，维持“买入”评级。公司业务发展已明确处于海通产业地产估值体系第二阶段，理应享受20X 以上PE 估值。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.52元。公司12月24日股价33.02元对应2015和2016年PE 在16.75和12.83倍。给予公司2016年20倍市盈率，对应股价50.4元，维持 “买入”评级。

　　风险提示:行业涨价风险。

　　张江高科公司跟踪报告:公司参股上海股交中心，有望受益科创板推出

　　投资要点:

　　明确12月28日推出科创板，加快上海科创中心建设。12月22日，中国证券网讯 ，22日上午，张江高科总经理葛培健于2015上海国资高峰论坛上透露，备受关注的上海股交中心科创板将于本月28日开板，目前已有约20家科技创新型企业入驻。张江高科直接持有上海股交中心逾20%股份。

　　科创板推出将加快上海科创中心建设，有利张江高科企业发展。我们认为，科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块，是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物。目前看，科创板具有以下一些特点:一是科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块，是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物；二是科创板将提前主板真正引入注册制；三是科创板的交易门槛较低，设置50%的涨跌停板，科创板投资门槛仅50万元；四是科创板将首先面向张江高新技术产业开发区“一区22园”的科技创新中小微企业提供服务。

　　张江高科持有上海股交中心20%股权，初期每年可获益0.37亿元。为了测算上海股交中心科创板成立后发展情况，我们参考同为场外市场的新三板自2014年10月成立后的发展情况。2014年10月，新三板当月挂牌企业1232家，当月成交金额合计14.57亿元。2015年12月，新三板挂牌企业数量达到4936家，当月成交金额合计153.61亿元。我们假设科创板出来后费用水平也是如此，即交易所双边征收的经手费0.1%。同时假设科创板推出一年后的成交金额等于新三板的成交金额，由此可知张江高科持股上海股交中心每年获得的交易费为0.37亿元投资建议:受益上海科创中心建设，产业投资增长空间大，维持“买入”评级。

　　目前，公司全资子公司浩成创投和上市公司投资的长期股权投资额合计32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一，我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍，即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此，可知公司NAV是466.62亿元，对应RNAV是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.38元和0.44元。截至12月22日，公司收盘于29.95元，对应的动态市盈率分别为77.5倍和65.4倍。考虑到公司属研发园区龙头，中国创新发展桥头堡，三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江。未来张江园区将将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展，区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业，PE投资链条日趋完善，投资收益增长潜力大，我们以RNAV的1.1倍，即33.14元为公司6个月的目标价，维持公司“买入”评级。

　　风险提示:公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取

　　市北高新公司季报点评:定增注入优质资产，拓展创新服务平台

　　事件。公司公布2015年三季报。报告期内，公司实现营业收入1.30亿元，同比增加48.9%；归属于上市公司股东的净利润-2935万元，同比下滑4.27倍；实现基本每股收益-0.05元。

　　2015年前三季度，受房产结算增加推动，公司营收增加49%；而房产结算毛利率低使净利润下滑。2015年7月，公司出租1万多平房屋租赁合同；公司与科华恒盛在云计算基础设施等领域进行合作。2015年8月，公司合作设立上海启日投资有限公司。2015年10月，公司定增注入欣云投资49%股权，并加大14-06地块项目的开发力度。我们认为，首先，该定增将有利于公司进一步拓展市北高新园区内的创业创新服务平台的空间，吸引一大批新兴产业项目和企业入驻，提升公司的创新平台和基地的服务能力，对接上海科创中心的建设。其次，该定增将有利于整合园区资产，提高上市公司资产规模和质量，提升公司盈利能力。第三，该定增将有利于改善公司财务结构，减少偿债风险，提升公司综合竞争力。

　　投资建议。受益于科创中心建设，储备有望较快增长，给予买入评级。公司定位于“精品园区”综合运营商、服务集成商和投资商，已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前，市北高新园区经济每年30%高增长，园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118万平。同时，未来5年市北高新园区可开发建面260万平，南通储备4200亩土地。自贸区产业链升级后，部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。近年来，公司加大了创投业务投资力度，未来发展可期。我们预计公司2015、2016年EPS在0.20元和0.41元。截至10月30日，公司收盘于26.93元，对应2015、2016年PE分别为134.7倍和65.7倍。目前“双自联动”公司-张江高科2015年估值在59XPE。考虑公司处于大张江范围内，未来有望享受科创中心相关政策利好，同时受益静安和闸北两区合并，给予公司2015年80倍PE，对应目标价32.8元，维持“买入”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

　　苏州高新公司季报点评:降价促销影响利润，创新园区重要标的

　　事件。公司公布2015年三季报。报告期内，公司实现营业收入17.8亿元，同比下滑4.85%；归属于上市公司股东的净利润6697万元，同比下滑34.8%；实现基本每股收益0.06元。

　　2015年前三季度，受房产结算减少影响，公司营收下滑4.85%；而降价促销等因素使净利润降幅扩大至35%。2015年10月，公司苏州乐园5.54万平的地块被收储。2015年10月，公司转让新创公司51%的股权。2015年，公司计划施工面积173万平，新开工面积28.25万平。

　　投资建议。参股公司上市有望提速，维持“增持”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发，主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资，并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。公司强化文化旅游及酒店服务产业，徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.24和0.34元，对应RNAV是6.60元。截至8月24日，公司收盘于8.15元，对应2015、2016年PE分别为33.9倍和24.0倍。公司参股多家苏州高新区内企业，多家企业正加快A股上市步伐，未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的，考虑目前该主题处于持续升温阶段，给予公司2015年45XPE，对应目标价10.8元，维持对公司的“增持”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

　　作者：佚名来源中国证券报)

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