福卡智库：农民是楼市最后一代接盘侠

　　导读：鼓励有条件的农民买房将成为今后一个时期消化房地产库存的重点。中国的城市化率55%，但是城市户籍人口只占40%，有大约15%的城市人口农村户籍的城市务工者，这些人没有房子的占大多数，拥有一套属于自己的房子也未尝不是他们的诉求。

　　文/福卡智库

　　刚刚结束的中央经济工作会议要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；把公租房扩大到非户籍人口；要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格；要取消过时的限制性措施。

　　鼓励有条件的农民买房将成为今后一个时期消化房地产库存的重点。中国的城市化率55%，但是城市户籍人口只占40%，有大约15%的城市人口农村户籍的城市务工者，这些人没有房子的占大多数，拥有一套属于自己的房子也未尝不是他们的诉求。

　　消化房地产库存与化解过剩产能、降低企业负担、防范金融风险、扩大有效供给并列作为中央经济工作会议文件的单独一个章节被强调，证明房地产库存到了对中国经济健康发展形成实质性威胁的地步。自2013年下半年以来的这一轮房地产库存危机，造成三方面的影响。

　　直接的方面就是房地产及相关60多个行业发展的影响，特别是钢铁、水泥等产能过剩行业的影响，需求萎靡加剧了这些行业的产能过剩。2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，继续回落。其中，住宅投资更是只增长0.7%。

　　其次是对金融行业的影响，房地产行业的长期低迷会影响相关企业的贷款评级，提高银行的坏账率，影响金融体系稳定。

　　其实影响最大的是对地方政府收入的影响。中国的财税体制除了中央与地方之分，在地方内部还分为省市县乡四级财政，财政收入层层上解，优质税源往往被上级划走，造成土地收入是地方财政收入的重要部分。而房地产行业走弱，库存高企，严重影响地方政府的卖地收入。

　　今年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19894万平方米，同比下降33.1%；土地成交价款6409亿元，同比下降26.0%，而且一二线重点城市土地拍卖收入占全国土地成交款的大头，三线以下城市土地财政收入更为惨淡，分化严重，严重影响中小城市的GDP增长速度和城市建设投资力度。

　　农民历来是相应国家号召的主力军，无论是解放战争时期后勤保障的独轮车，还是土改时期的主力军，无论是大跃进时期的全民大炼钢铁，还是人民公社时期的集体化运动，无论是改革开放时期的工农业价格剪刀差，还是新世纪大规模城市化以来的大量农田贡献。

　　如今，面对这样一场房地产去库存运动的现实要求，农民特别是农民工，顶在了杠头上。他们大部分时间生活在城市，而且他们中间大部分人没有房产，在几十年的高速发展中积累了一定的财富。

　　但是，长期以来制约农民进城买房的因素也不可小觑，除去一线城市严格的购房资格限制以外，关键是农民当下的社会保障与城市社会保障之间有比较大的差距，特别是在养老、教育等领域。

　　另一方面农民的土地承包经营权和农村宅基地迟迟无法流通交易，造成了农民一旦户口离开农村相当于自动无偿将这些权益交给村集体，这在很大程度上影响了农民进城的积极性。

　　城市化是一个国家发展进步不可逆转的趋势，农民进城也将是历史的必然，这样一种趋势是中国实现现代化的重要组成部分。除去通过上大学等渠道转化为市民以外，买房将成为农民转化为市民的一个新渠道。

　　未来，配合农民进城买房这一“国策”，农村改革的大幕也将进一步推进，农民将从土地上进一步解放出来，农村土地承包经营权和宅基地将有更多地变现途径，进城农民的社会保障也将会进一步拉近与城市居民的距离，逐步融入城市。

　　侠之大者，为国接盘。60多年来农民孜孜以求的梦想也许会在这次成为现实，期待他们成为命运最好的最后一代接盘侠。

　　（来源于微信公众号“福卡智库”）