夏丹：消化库存难度不小,政策宽松预期加大

　　导读：宽松的行业政策和充裕的流动性继续拉升主要城市房价，销售依然保持较好势头，全年销售额有望创历史新高。与销售稳步提升形成强烈反差的是投资的持续低迷，反映开发企业对资金运用于拿地和扩大开工等建设活动的谨慎。而更深层次的原因在于库存压力仍然很大。接下来去库存可供选择的政策储备有：进一步下调非限购城市商贷首付比例至20%、降低二手房交易税费、提高部分城市公积金贷款额度、加大重点城市土地供应等。近期传言的房贷利息抵扣个税虽可能作为个税改革的先行者，但实现难度不小，且制度设计不可一刀切。

　　文/夏丹 交通银行金融研究中心高级研究员

　　宽松的行业政策和充裕的流动性继续拉升主要城市房价。11月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增速为0.20%，涨幅较上月提升13个百分点；其中一线、二线、三线城市环比分别为1.60%、0.27%和-0.01%。同比来看算数平均增速为-0.37%，降幅继续缩窄；其中一线城市带动作用明显，同比大涨19.45%，二线、三线城市同比分别为-0.18%和-2.81%。

　　                         图1：70个大中城市新建商品住宅价格算数同比增速

                              　　数据来源：国家统计局，交银金研中心

　　销售依然保持较好势头，全年销售额有望创历史新高。1-11月商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月提高0.2个百分点；单月销售面积为全年最高，主要仍得益于一二线城市成交的快速提升。商品房销售额74522亿元，同比增长15.6%，增速较上期提高0.7个百分点。按照当前的销售进度，全年商品房销售额有望创历史新高，同时这也使明年成交面临高基数。

　　随着成交稳步复苏，开发企业资金面继续改善。1-11月，房地产开发企业到位资金112563亿元，同比增长2.2%，比1-10月提高0.9个百分点。这主要来自于购房者销售回款部分的贡献，定金及预收款同比增长6.4%，个人按揭贷款更是大幅增长21.3%。

　　与销售稳步提升形成强烈反差的是投资的持续低迷。1-11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月回落0.7个百分点。单月投资增速-5.1%，已连续4个月负增长。以往“销售启动—资金改善—投资企稳”的传导链条这一次似乎并不敏感，在前二者都已出现明显回暖的情况下，暖意并没有继续延伸到投资端，反映出开发企业对资金运用于拿地和扩大开工等建设活动的谨慎。前11月房屋新开工面积和房企土地购置面积同比分别为-14.7%和-33.1%，继续拖累投资下行。

　　                         图2：房地产开发投资与销售面积增速呈背离走势

                                　　数据来源：国家统计局，交银金研中心

　　更深层次的原因在于库存压力仍然很大。截至11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。且完成三四线城市的去库存任务并不容易，去库存周期或比预想更长。近期高层对“房地产去库存”的明确指示，为市场注入政策进一步宽松的预期。接下来可供选择的政策储备有：一是进一步下调非限购城市商贷首付比例至20%。今年“930”政策将这一比例下调至25%，为后续加码留出了空间，且首付二成的历史在2003-2006年及2008-2010年间都曾出现过。二是降低二手房交易税费。今年涉及交易税费减免的仅为营业税，而契税和个税“唯一”的概念与当前支持改善性需求尚不相一致，个税“满5年”的标准可与“满2年”相配套。三是提高部分城市公积金贷款额度。多数城市的家庭公积金最高贷款额度还在80万元以下，若地方公积金管理中心余额充足，可提高公积金贷款额度上限来刺激需求入市。近期公积金管理条例大修，接下来有望在缴存基数、人员范围、贷款用途等方面给予置业者更多便利。在供给侧可加大重点城市土地供应，优化住房用地结构，减少囤地现象。

　　而关于近期房贷利息抵扣个税的传言，这项政策可能作为个税改革的先行者，但实现难度不小。购房退税尽管在多地实施过，但大多以限额补贴的形式，若按税前抵扣，则涉及用工单位、财税部门及房地产监管部门之间数据信息的互通与对接，而这项工作在房地产税改革推进过程中就屡屡受阻。此外，若按单一标准税前抵扣房贷利息，则购置越贵越多房产的高收入阶层所获节税越多，不符合个税“多得多缴”的原则，因此该政策也不可设计成一刀切方案。

   （来源于微信公众号“交银研究在线”）