建发国际逆势扩张：负债率高企 今年销售目标700亿

　　近日建发国际披露2019年年报，年内实现营业收入179.95亿元，同比增长约45%；净利润17.18亿元，同比增长约21%。销售同样也在高增长，2019年实现合同销售额507.8亿元，同比增长104.84%。

　　管理层给2020年制定的销售目标为700亿元，同比增速37.8%，在房企纷纷调低增长预期的背景下，这是个颇为“激进”的增长目标。

　　2019年公司逆势扩张，土储可售面积同比增长68%；可售货值同比增长35%。2020年公司计划花在拿地上的资金约为300-400亿，土储规模预计还将出现大幅增长。

　　与此同时，建发国际的负债规模也出现猛增，2019年借贷成本为28.53亿元，同比增长近30%。净负债率也处在174%的高位。

　　建发国际营收179亿 毛利率下滑7.4个百分点

　　2019年建发国际实现营业收入179.95亿元，同比增长约45%；净利润17.18亿元，同比增长约21%。

　　公司解释营业收入出现大幅增长原因为，“本年度新增十个项目结转收入，已售出及已交付可出售建筑面积大幅上升。”

　　其中，物业销售收入171.05亿元，占总收入的95.06%。确认收入的项目主要集中在华东和福建的二、三线城市，包括苏州、漳州、龙岩、张家港、无锡等。总体来看，福建地区确认的收入占物业销售收入的23%，华东地区占60%。

　　除物业销售外，建发国际还有少量物业管理和资产管理业务收入，物业管理服务收入6.55亿元，商业资产管理业务收入1.22亿元，代建收入9179万元。

　　值得注意的是，2019年公司毛利率下滑了7.4个百分点至25.86%，年报称毛利率下降主要原因是“售价受政策调控及拿地成本增加所致。”具体来看，龙岩、苏州项目结算毛利润率较低，拉低了公司毛利润率水平；净利润率则为11.1%，同比下降 1.6 个百分点。

　　根据兴证国际研报观点，建发国际利润率的下行，主要是更多公开市场拿地项目进入结算期所致。同时随着销售规模的扩大，销售费用率和管理费用率也有所提升。

　　根据Wind数据，2018年销售费用与管理费用合计占营收比重合计为6%，2019年则提升了1个百分点达到7%。

　　建发国际2014年借壳上市后经历了两年的调整期，从2014年到2016年完成了项目注入，2017年开始业绩开始释放。

　　与此同时，公司也加快了扩储步伐，使得公司负债在短期内剧增。

　　逆势扩土储 负债率处在高位

　　2019年建发国际实现合同销售额507.8亿元，同比增长104.84%；合同销售面积293.24万平方米，同比增长78.61%。销售增长主要来自厦门和福州，分别实现销售额99.28亿元和53.15亿元。

　　销售高增长的同时，2019年建发国际还在大力度拿地，年内新增可售建筑面积667万平方米，根据兴证国际研报数据，2019年总土地款达到420亿元，权益比例为75%，拿地成本为7508元每平方米。

　　截至2019年底，公司土储可售面积约为935万平方米，同比增长68%；可售货值约为1620亿元，同比增长35%。2020年公司计划花在拿地上的资金约为300-400亿。土储规模还将大幅增长。

　　随着土储的扩大，建发国际负债规模也随之攀升。根据Wind数据，2017年有息负债为106.8亿元，2018年增长到279.49亿元，2019年进一步增长到437.27亿元。资产负债率则分别达到86.82%、83.11%、83.03%。

　　2017年公司净负债率一度超过350%，近两年有所下降，2019年净负债率为174.74%，同比下降66个百分点，净负债率下降原因主要是由于货币资金及非控股权益的大幅增长，其中 2019 年非控股权益 123.1 亿元，同比增长 173%。但总体来看，负债率仍处在较高的水平。2019年借贷成本为28.53亿元，同比增长近30%。

　　截至2019年底，建发国际一年内到期的有息负债为87.33亿元，同比增长了37%，此外还有370.45亿元需于一年后五年内偿还。目前账面现金115.62亿元，现金短债比为1.3。

　　不过，建发国际虽然负债率较高，但作为福建发房地产集团控股子公司，有母公司的财务支持。

　　在其长期借贷中，间接控股股东贷款 230.82 亿元，同比增长 43.5%，在公司长期有息负债中占比最大。根据亿翰智库数据，这部分资金成本约 5.7%左右，偿债压力相对较小。

　　受益于国企身份，2019 年建发国际加权平均融资成本仅5.4%，同比下降 0.3 个百分点，跟同行业公司相比，处在较低的水平。

　　在不久前的业绩发布会上，公司管理层给2020年制定的销售目标为700亿元，同比增速37.8%。在房企纷纷调低增长预期的时点，建发国际的逆势扩张能带来业绩的持续高增长吗？