合并中粮地产?招商蛇口葫芦里卖的什么药?

　　这两天招商蛇口很红，7号中国房地产报报道中粮集团可能剥离地产业务，接盘侠是招商蛇口。8号公告孟才、王晞两个副总辞职，这是继去年9月以来的第二次高层人事地震。

　　

　　右为招商局集团董事长李建红，左为中粮集团董事长赵双连，图片来自招商局集团官网

　　我只对招商蛇口接盘中粮地产感兴趣，这事儿搞得成， 招商蛇口将是深圳最牛的开发商，垄断蛇口半岛和前海湾这两个深圳未来最有潜力的区域。

　　到目前为止，招商蛇口接盘中粮地产的消息没有得到正式确认或否认。我的揣测是：这个消息是符合逻辑的。

　　有一些蛛丝马迹可以先看一下。

　　就在中房报爆出这个消息之前，5月5号，双方有一次高层会面：招商局集团董事长李建红、总经理李晓鹏在香港会见了中粮集团董事长赵双连。很巧是吧。

　　

　　

　　图片来源：招商局集团官网

　　首先会面的规格足够高，双方的核心业务高层都有列席；其次谈的内容也够实质，不像一般的框架性战略合作， 尤其是双方都共同提到了“城市综合体运营、园区开发”这样的字眼。

　　两日后，中房报就爆出了中粮集团与招商蛇口“接触”的消息，确是有案可稽。

　　实际上，从招商内部传出来的消息，这样的洽谈已经有段时间了。对于这样央企之间的动作，不太好视为完全的市场并购行为，可能很多都涉及到国资委之于央企版图大整合的意图，当然也不会是胡乱的拉郎配。所以，我们来少分析两者合并的动机，而多观察合并的现实逻辑。

　　中粮集团方面的情况中房报已经解释的比较清楚了，基本上和中信集团剥离中信地产于中海地产的逻辑是一样的： 本身非集团核心业务，与集团战略方向也不匹配，多年来成绩做得也不太出彩。

　　

　　

　　来源：中国房地产报

　　主要来谈招商局的接盘逻辑，也就是说，招商局考虑接盘中粮集团的地产业务，理由会有哪些？

　　我认为主要的理由在于： 地产合并是现实的，园区合并是长远的。

　　在解释这个问题之前，我们需要先来厘清招商蛇口的未来是什么，我的猜测是： 中国最大的城市园区开发商。

　　在招商蛇口重组之前的招商地产时代，招商地产用了数十年，没有打进一线房企的阵列。不但和同时起步的万科距离越来越大，也被比它起步更晚资源更差的华润置地反超。虽然背靠着牛气冲天的大股东，但表现的确低于预期。

　　重组之后的招商蛇口，展现出了其它房企完全不具备的独特性。确立了“三轮驱动”的发展策略：地产开发+园区运营+邮轮产业。 这三个业务板块里面，我理解真正是大概念是“园区开发运营”，其它地产也好，邮轮产业也好，虽然一个现在很美，一个未来很美，但都不会是最大的概念。园区开发和运营，将是招商蛇口未来与其它开发商最不同的地方。

　　之所以这样说，是有原因的。

　　1、重组之后，招商蛇口确立了“去地产化”和“强园区化”的思路。

　　重组之后，招商蛇口董事总经理许永军表示，未来3-5年，招商蛇口将逐步“去地产化”：把地产销售收入降低到60%，园区收入则从目前的20%左右升到30-40%，邮轮产业升到10%。

　　从这里能看出，园区运营将是招商蛇口营收增加最快也最重要的部分。

　　2、园区的毛利率水平远远超过地产开发。

　　招商蛇口2015年报显示，园区营运的毛利率高达47%，但地产的毛利率只有24%，基本是2:1。这意味着，虽然园区运营的前期投入巨大，培育时间比地产开发更久，但远期带给招商蛇口的回报却会比地产更好看。

　　

　　数据来源：招商蛇口2015年报

　　3、合并央企中外运，暗示招商蛇口未来的大图谋。

　　重组上市之际，招商局还干了一件事，合并了中国最大的综合物流央企中国外运长航集团。公开信息显示，后者在全国拥有高达1300万平米的工业土地资源，并多处于一二线城市的核心地段。这些资源未来如果注入到招商蛇口，和眼下招商蛇口在蛇口前海自贸区以及漳州开发区拥有的园区规模加在一起，未来招商蛇口大概率会成为全中国最大的园区运营商。相比之下，地产开发也好、邮轮母港也好，真的都会变成小概念。

　　然后来看，为什么说招商蛇口接盘中粮地产，地产是现实的考虑，园区是未来的考虑。

　　1、若合并落实，招商蛇口在深圳将会形成完全不可动摇的区域垄断，并将成为深圳最大最值钱的开发商。

　　这是我理解招商蛇口接盘中粮地产最直接的商业逻辑，看一看地图和两者的资产分布就明白了。

　　招商蛇口2015年报披露，公司在前海蛇口自贸区拥有的土地储备高达536万平米（土地面积），其中，正在开发以及尚未开发的土地面积接近320万平米，前海自贸区就占超过了220万平米。

　　

　　数据来源：招商蛇口2015年报

　　而总部也在深圳的中粮地产，多年耕耘的最大主战场也是宝安。 中粮2015年报披露，公司在宝安区拥有工业土地面积约62万平米（共有建筑面积约115万平米，含可出租的67区中粮商务公园）。此外，中粮还申报了宝安25、69区城市更新项目。

　　注意，这些项目基本都是工业性质，尤其是“69区创芯公园项目”和“67区中粮商务公园”两个项目，都在探索产业地产运营模式，打造出中粮自己的“产业综合园区”。创芯公园项目以互联网为主导，力图成为宝安乃至深圳最为重要的新兴产业基地。无疑，这些都更加符合招商蛇口未来的定位。

　　如果合并，招商蛇口在前海蛇口自贸区，和自贸区的一级辐射区宝安中心区，将拥有至少超过600万平米的土地储备，还都是土地面积。 这意味着，招商蛇口将完全霸占蛇口半岛和前海湾这两块深圳现今最好的两块宝地，没有任何开发商可以与之对抗。即便是在全深圳，凭借这些宝地，招商蛇口也会成为全深圳“规模最大和最值钱的开发商”！

　　就冲这一点，换了你，这笔买卖干不干？

　　唯一不确定的因素是：招商蛇口在自贸区的土地有很多还未确权，有可能要和政府分成。但即便如此，也不会影响大的格局。

　　2、在房地产开发层面，中粮地产可以持续增厚招商蛇口未来的业绩提升。

　　2015年，招商蛇口地产、园区、邮轮收入的各占比重分别是：85.18%、14.15%、0.67%。这意味着，在园区开发不能支撑大盘子之前，地产开发销售将直接决定招商蛇口报表的优劣。

　　从这个角度看， 中粮地产也可以帮助招商蛇口地产业绩冲入一线房企阵列。

　　公开信息是这样的：

　　2015年，招商蛇口销售额是575亿，土地储备可建面接近2000万平方米，一半左右在前海蛇口自贸区，2016年的销售目标是650亿。

　　2015年，中粮地产销售额是151亿，土地储备可建面是824万平米。

　　按照这个规模，招商蛇口接盘中粮地产，土地储备在2500万平米以上，销售额可以冲到800亿以上，勉强能够杀进一线。而且，中粮地产现在只进入了11个城市，基本都是一二线，如北京上海深圳天津成都等等，这样的布局和招商蛇口的城市布局、产品线是匹配的。因此，这样的合并可以更加有效的保证招商蛇口的业绩提升。

　　怎么算，这都是一笔不错的好买卖。如果消息是真的，如果他们最后能干成。