中海中信整合 超级航母挑战万科

　　中海、中信两大央企的联手，其影响力不亚于武林中少林和武当的联合一般。一方利润率长期保持行业前列，却苦于土地储备不足，另一方在一二线城市有大量土地储备，却在房地产业务层面始终难以达到预期。两者的联合将在房地产行业再造一艘超级航母，现在唯一的问题是，如此大规模的并购整合，在企业文化、资源整合方面会否出现水土不服？

　　央企牵手

　　中海、中信两大中字头房企的整合，成为近期房地产行业最大的新闻。3月14日，中国海外发展有限公司及中国中信股份有限公司双双正式发布公告宣布，中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中海，最终对价的金额预计为人民币310亿元。

　　继中海与中建合并、招商系重组、绿地与金丰投资的重组已经完成后，中海与中建的合并，或许再次使地产行业龙头房企的排位发生重大变化。

　　中海年报显示，2015年全年，中海房地产录得合约销售额为1806.3亿港元，对应销售面积1260万平方米。这样的成绩，虽然与万科、绿地两位武林盟主有一定差距，但在和恒大、碧桂园、万达、保利等另几家房企巨鳄的比拼中并不落下风，且中海还有一个冠绝业内的杀手锏，那就是盈利水平。

　　2015年中海地产经营溢利增加5.3%至459.1亿港元，股东应占溢利上升22.5%至333.1亿港元。过去十几年，中海的平均毛利率水平始终保持在33%-35%。可以作为参照的是，被认为是业内职业经理人典范的万科高管团队曾不止一次地提到，万科应该向中海学习提高盈利水平的方法，对中海的成本控制能力和管理能力大加赞赏。

　　作为整合的另一方，中信股份旗下主要地产平台中信地产2014年的销售额为215.2亿元，截至2014年底，中信地产总资产已超1100亿元。另一重要地产平台中信泰富地产则主要以商业地产和城市综合体开发为主，以上海为中心，业务辐射至长三角及海南。

　　如果此次交易完成，中海地产的市值将达2973亿港元，与行业老大万科的市值仅相差不到人民币200亿元，再次成为房地产龙头的有力竞争者。值得一提的是，中海此次收购中信地产业务，基本以资产置换的形式进行，也就是说，中海在没有什么资金压力的情况下，获得了足够维持未来4-5年高速发展的原动力。

　　情迷土储

　　中海虽然贵为房企十强，但是也有相对短板，那就是土地储备量。截至2015年9月底，中海地产的土地储备未超过4500万平方米。这个水平低于恒大、保利等众多竞争对手，仅略高于大力提倡轻资产运营的万科。前十名房企中，恒大和绿地两家的土地储备甚至已经超过1.4亿平方米。

　　中信股份则正好有中海垂涎的大量土储。公告显示，中信股份将出售给中海的资产包土储面积约2400万平方米。也就是说，通过此次并购，中海地产一次性就获得了自己此前土地储备量的50%。对于急需土地补仓的中海来说，无异于一场及时雨。

　　作为交易另一方的中信，也有选择交易的理由。中信股份2015年半年报显示，其净利润同比减少16%至22亿港元，其中房地产业务利润下跌最大。造成如此局面的主要原因，在于中信的地产业务在集团层面一直处于比较尴尬且混乱的局面。中信集团内部涉及房地产及基础设施业务的就有中信地产、中信泰富地产、中信和业、中信兴业及新香港隧道五家公司，尤其中信地产和中信泰富长期以来就有在集团内部争资源、同业竞争的情况。从2007年下半年开始，中信集团对旗下地产业务开始整合，并希望将中信地产整合上市，但始终未能成行。中信集团旗下中信地产和中信泰富的重组，也一直未有突破性的进展。在竞争激烈、不进则退的地产行业，中信地产业务在行业中游徘徊，不温不火。

　　借助与中海地产的整合，中信股份将成为中国海外第二大股东，并在中海地产的董事会享有一名非执行董事的席位，直接搭上地产行业毛利率最高房企的发展快车。

　　整合难题

　　对于两大巨无霸的整合，外界大都表示看好，但也不缺乏质疑者。瑞信此前就发表研究报告指出，此次交易规模大，将增加中国海外发展的经营风险，两间公司员工在磨合上亦可能产生问题。总括而言，这次交易或对中国海外不利。

　　在中海最为看重的中信地产储备中，虽然不乏北京、上海等一线城市的优质地块，但也有很大一部分土地位于三四线城市，这些地块受限于三四线城市当前的高库存情况，将会拉长中海的土地消化周期，对其毛利率产生影响。还有就是中信在海南、四川、江西等地有大量旅游项目储备，这些项目体量巨大，且业态以别墅为主，对于善于做住宅的中海来说，能否做好旅游地产有待验证。

　　最后，中海与中信因为企业文化不同，整合后人员、架构、管理模式的调整能否顺利展开也被打上问号。早前中海和另一家央企中建的地产业务整合后，就曾多次被曝高管离职、内部不和等。与中信的地产业务整合后，对中海各方面的综合考验才刚刚开始。

　　新金融记者 刘君

　　作者：刘君