凭啥说房价是高是低

　　中国房价是高是低，多年来人们一直争论这个话题。2016年3月15日，住房和城乡建设部部长陈政高在“两会”上答记者问时坦承，一线城市和部分二线城市春节后房价上涨过快，他强调：“房价问题是全社会高度关注的问题，因为房价问题事关每一个居民的切身利益，也事关房地产的平稳健康发展，还事关经济社会发展的全局。”

　　通常来讲，房地产开发商、房产中介、炒房客和被开发商“收买”的专家教授及媒体人总是忽悠“房价不高”“房价只涨不跌”，甚至导演出“裹被子连夜排队购房”的假象，幸好被新华社及时揭穿骗局，避免了更多的人上当受骗。但对于多数靠微薄的劳动收入维持生计的百姓来说，中国不少城市的房价高得让人难以承受，需要用几代人的劳动收入才能购买一套房子。那么，房价是高是低，究竟有没有一个客观、公正的衡量尺度呢？

　　有。首先，房价高低是相对于收入而言的。如果一个人的年薪是100万元，一套房子400万元对他来说房价并不高，因为他用4年的工资就可以买下这套房子。但如果一个人年薪是4万元，一套房子100万元对他来说房价就很高了，因为他要用25年的工资才能买下这套房子。

　　各城市之间比较房价高低也是如此，一定要把各个城市的居民收入考虑进去。如果一个城市的居民收入中位数是30万元，房价中位数是150万元，我们就不能说这个城市的房价高，因为普通居民用5年的收入就可以购买一套住房。如果一个城市的居民收入中位数是2万元，房价中位数是60万元，我们也不能说这个城市的房价低，因为普通居民要用30年的收入才能购买一套住房。

　　所以说，房价高低必须参照居民收入，我们把房价中位数与居民收入中位数的比值叫“房价-收入比”，这就是衡量房价高低的一个尺度。

　　难么，世界公认的合理房价应该是多少呢？联合国认为，合理的“房价-收入比”应在3-6左右，即普通劳动者用3-6年的可支配收入购买一套中等价位的住房。这个比值对很多中国百姓来说似乎是个梦，但世界很多城市的房价确实如此。根据NUMBEO（全球数据库）数据，2015年中期，世界584个大城市中有192个城市的“房价-收入比”低于6，美国居多。

　　还有一个衡量房价高低的尺度，那就是“房价-房租比”。这是从住房成本角度来衡量的，假定租房住，购买一套房子相当于多少年的房租。需要指出的是，该指标并未考虑房地产的保有成本，如物业费、房地产税等，也未考虑通货膨胀。

　　“房价-房租比”是高是低，可参照银行利率。假定某个城市一套房子是100万元，长期存款利率税是3%。100万元存款23年本息合计200万元，也就是存23年赚回了本钱，此时的“23”就是衡量房价高低的尺度。如果“房价-房租比”大于23，我们就说房价过高，因为此时租房住，月租金低于3623元，租房比买房划算。如果“房价-房租比”小于23，我们就说房价不高，因为此时如果租房住，月租金高于3623元，此时买房比租房划算。同样根据NUMBEO数据，2015年中期，世界584个大城市中有376个城市的中心区“房价-房租比”小于23，有405个城市的非中心区“房价-房租比”低于23。

　　读者在为是否购房拿不定主意时，不妨用这两个衡量尺度与当地房价比较一下，这样就不至于被各种言论忽悠了，做到理性住房消费和房产投资，防止成为“接盘侠”，让自己乃至家庭几代人成为房奴。

　　文刘植荣（独立学者、媒体评论员、专栏作家）