一线房地产安全吗？泡沫终究是泡沫(图)

　　随着两会前上海房地产市场的火热。一线城市房价问题再次被推向了舆论的风口浪尖。目前，中国很多人包括一些专业投资人士都认为一线房地产市场较为可靠，具备保值增值功能。然而，事实真的如此吗？

　　首先，讨论一线房地产是否具备保值增值的功能要评估一线房地产市场。以目前的一线房地产市场需求方而言，除了房价已经远离普通民众消费水平外，市场需求无非是住房需求和投资需求。而住房需求本身已经受到抑制。

　　以目前一线城市房价而言。一般的上班族穷尽一生积蓄也买不起一套房。虽然市场上仍有人愿意贷款买房做房奴。但是，这都是建立在有源源不断人口流入补充市场的前提下才成立的条件。从上海公布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》数据显示，上海2015年人口净流出15万。此外，今年两会中，上海市市长杨雄和北京市市长王安顺都宣布了两市的人口上限。十三五期间，北京市人口上限2300万，上海市人口上限2500万。截止2015年，上海市人口2415万，距离人口上限仅85万距离。由此可见，随着人口限制，一线城市的住房需求已经见顶。住房需求对于房价的贡献已经消失。

　　其实，真正导致一线城市房价大涨的需求其实是投资需求。这也是现在被广泛认同并且也是实际发生的事实。在经济大环境不景气、股市低迷、资产端项目稀缺的情况下。投机资本无奈下只能再次回归房地产市场。由于二、三、四线房地产增值潜力较低甚至出现减值风险。一线城市的房地产市场成为避险资金唯一的选择。许多一线城市的房地产市场交易量其实都是炒房客、中介和场外配资机构合作拉抬房价所致。换而言之，是利益集团内部换手形成的虚假繁荣局面。最近爆出的以链家为代表的案例就是最好的例子。

　　其次，看看房地产泡沫。中国房地产市场存在泡沫已经是全球共识。如今还在鼓吹中国房地产没有泡沫的恐怕就只有开发商和依赖土地财政的地方政府了吧。

　　根据中原地产数据，深圳住宅的租金回报率从一年前的2.44%下降到1.66%，上海从一年前的2.14%下降到1.92%。租金回报率的下降，显示泡沫正在膨胀。租金回报率指年租金收益和房价的比值。

　　此外，央行行长周小川、副行长潘功胜在两会中明确表态不能做首付贷。这表明，首付加杠杆的现象在国内已经蔓延开来。3月14日，17家P2P平台宣布停止首付贷业务已经很明确的揭示了该问题的严重性。而且，部分平台还在继续进行首付贷业务。

　　首付贷其实是民间金融机构为购房者提供首付贷款的业务。银行贷款不包括首付。购房者都需要支付一定比例的首付。而首付贷则为不能支付首付的购房者提供了这一贷款需求。从表面上看这促进了消费市场，有些无知媒体也确实认为首付贷利国利民。但实际上，首付贷的模式就是美国房贷次级债模式。连首付都付不起的人，他们本身就没有能力购房。现在用民间贷款解决他们首付的问题等于是增加银行不良贷款风险。因为首付贷本身每月还款利率就高于银行，而且期限较短（一般1——5年）。对于购房者来说，他们利用首付贷购房的实际支出远高于自己支付首付。同理，银行贷款买房的实际支出也高于自己全额买房。更致命的是，首付贷申请没有门槛。这等于是胡乱放贷。

　　除了首付贷因素外，其他催生房地产泡沫的投资炒作因素还有很多，本文不一一例举。不可否认的是，因为投资炒作，中国房地产泡沫已经到了难以估测的地步。

　　也许，美国的次级债危机即将在中国重现。中国房地产泡沫在政府政策和投资炒作的支撑下虽然还不至于立刻破灭。但是，市场规律是永远不可改变的，泡沫终究是会破灭的。2015年的股灾以及期间政府救市失败就是最好的证明。市场永远是对的，别和市场对着干。