房地产企业业绩依旧分化 七股白马可稳健配置

　　房地产行业2015年年报前瞻:业绩依旧分化,主流白马相对稳健

　　类别：行业研究 机构：平安证券有限责任公司 研究员：王琳,杨侃 日期：2016-01-29

　　业绩依旧分化,主流房企相对稳剑从已公布的69家上市房企年报业绩预告看,其中预减或亏损的房企27家。具体来看,主流房企业绩整体稳健,招商蛇口、滨江、泰禾预计业绩增速分别达29.8%、35%和59.5%(预告区间中值),但保利地产受少数股东权益占比较高影响,净利润增长仅1.18%。宜华、中珠控股、万家文化等部分转型房企受低基数或新业务业绩提升影响,预计业绩增速达100%以上。整体来看,受行业毛利率下滑影响,传统房企净利润增速均面临下滑趋势,但近年来随着行业转暖及部分转型房企新业务逐步贡献利润,2015年行业净利润增速略有回升。展望2016年,考虑到2015年市场量价齐升,统计的12家房企销售额同比增长24.4%,预计2016年行业营收及净利润仍能维持一定增长。

　　销售额创历史新高,公司区域差异明显。货币及行业政策双重刺激下,2015年全国楼市回暖明显,全国商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%,销售额再创历史新高。分城市来看,一线城市成交同比增长32.1%,明显优于二线(22.1%)、三线城市(13.2%)。公司层面,12家典型房企整体实现销售额1.28亿,同比增长24.4%,Top10市占率由2014年末的10.4%提升至11.3%,万科、保利、金地全年销售额同比增速分别为21.5%、12.8%和25.8%。

　　预计全年商品房成交面积同比增长2%。经济承压背景下,预计2016年宽松货币环境仍将延续,同时去库存战略下,三四线城市有望出台更多行业扶持政策,但考虑基数抬升,同比增速将大幅回落。我们预计2016年全国商品房销售面积同比将增长2%。

　　投资建议:经济下行压力下,预计2016年政策托底仍将延续,地产行业仍将处于宽松的货币和政策环境,基本面仍将保持较好表现。在近期市场风险偏好和预期收益率下降的背景下,低估值龙头地产兼具基本面和业绩支撑,配置价值日益凸显。短期建议关注超跌低估值价值股保利地产、招商蛇口、华夏幸福、华业、北京城建等。全年重点关注遵循几条主线:1)资产配置荒下的低估值高股息率龙头保利、招商、万科;2)转型及国改个股中航地产、空港、广宇、宋都、绿景、华业、财信等;3)大北京区域主题北京城建、华夏、京投;4)转型潜力股荣丰、金宇、大龙、粤宏远等。

　　风险提示: 地价上涨对行业利润挤压的风险。

　　保利地产

　　保利地产:静待来年改善

　　保利地产 600048

　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶,陈慎 撰写日期：2016-01-26

　　业绩低于预期源于权益比重下降:1月22日公司发布2015年业绩快报,归属于母公司净利润123亿,同比增长1.18%,业绩低于市场预期,主要在于结算项目权益比例降低,根据前三季度数据,少数股东损益占净利润比重达到20%,同比扩大11个百分点。我们认为随着公司拓展项目中合作项目的增加,权益比例下降将成为常态,2016年权益下降对利润增速的影响将会逐步减校公司2015年全年实现销售面积1218万平米,销售金额1541亿,同比增长14.2%和12.6%,再创历史佳绩,在7家千亿集团军中,公司销售额增速排名第四,展望2016年,我们认为在上半年,市撤境仍将持续,公司15年下半年以来积极扩张,可售货值充裕,我们预期公司2016年销售仍将实现两位数增长。

　　四季度积极扩张,区域布局进一步优化:公司从9月份开始显著加大拿地力度,全年拿地总金额约670亿,同比增长49%,占销售额比重重回历史高位,而其中四季度拿地总金额344亿,占销售额比重达到78%。从拿地区域看,2015年公司强化区域布局,一二线城市拿地建筑面积超过50%,拿地金额超过75%,在实现销售增长的同时不断向一二线城市集中。同时公司也延续近年来合作开发的模式,新增项目权益比74%,其中一线城市权益比重为64%,二线城市为81%,通过合作分享主流城市机遇。

　　公司债利率创新低,股权再融资成功获批:四季度以来,公司财务杠杆进一步优化,获证监会批准的150亿公司债已经成功发行2期,发行规模100亿,其中2016年发行的最新一期5年期公司债票面利率仅为2.95%,创国内房企发行利率新低,彰显资本市场对公司运营的认可。同时1月13日,公司非公开发行股份募资100亿获得证监会通过,如果成功发行将进一步夯实公司资金优势。在当前利率持续下移背景下,公司融资成本有望进一步下降,为公司未来拓展以及5P战略的实施带来空间。

　　投资评级与盈利预测:我们预计15-16年EPS为1.15元和1.33元,维持“买入”评级。

　　招商蛇口

　　招商蛇口:改革旗帜,价值回归指日可待

　　招商蛇口 001979

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-01-15

　　投资要点:

　　预期遭扭转,当前股价较真实资产价值严重低估。上市遭遇多重利空致公司15年末上市后股价直线下行:年底前万宝之争引发的一轮资产荒抢购的后遗症,年后汇率大幅波动人民币贬值、大小非解禁、熔断加速恐慌等等,市场对公司的预期被上述诸多因素扭转,加上前期套利资金获利回吐,股价最低点15.08较发行价23.6回撤36%。根据我们估算,公司吸收合并增发后合理估值33元/股,其中前海、蛇口的开发用地保守估算利润约1万元/m2(详情可参考深度报告),当前深圳蛇口前海地区住宅售价约6-10万甚至更高,而自贸区建设及相关配套的改善将催生土地价值重估,公司拥深圳上千万方土储,价值显著。

　　看好公司业务前景的判断没有改变:

　　第一,作为前海、蛇口自贸区的最大建设和发展主体,致力于将其打造成为自贸区样板,政府赋予其崇高的战略重任,也迎来企业发展的历史性机遇。前海蛇口自贸区是我国自贸区战略的重要组成,定位“建设我国金融业对外开放试验示范窗口、世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港”。日前通过的深圳“十三五”规划在前海开发开放取得重大突破,提出要“高标准建设前海蛇口自贸片区和深港合作区,打造中国自贸区新标杆”。政府对自贸区建设极力支持,公司现任董事长孙承铭任前海管委会常务副主任,都将助力公司前海蛇口土地价值的显化和释放。公司将以前海自由贸中心、太子湾自贸启动区、蛇口滨海深港创业创新产业带、蛇口网谷离岸数据中心、招商自贸商城等重点项目为抓手,推动绿色、智慧自贸区的建设。

　　第二:除了深耕广东前海蛇口自贸区,聚焦产业竞争力外,公司现已形成立体的产业园开发理念,并在全国多地如广州、青岛、镇江、东莞等持续开发运营多个主题园区产品,实现创意+、地产+、金融+、互联网+的产业规模群聚和升级发展。

　　第三,大招商大协同蓄势待发。近年来招商局集团大力推进产融结合,通过资本和产业的有效互动发挥协同效益,整合集团和公司内部资源。除招商局金融和交运业务的资本和高端客户,招商蛇口将持续受益集团资源,近期招商局与复星集团达成战略合作将在存量房产等业务板块展开合作,招商局集团与中国外运长航集团实施战略重组,未来中国外运所持仓储用地、集团所持漳州开发区等等资源都是公司后续长期发展的坚实基矗

　　看好公司估值提升的逻辑没有改变。招商蛇口主业聚焦三大板块:园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营业务,愿景成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。我们不能以单纯地产开发商的眼光来看招商蛇口的估值,而应对标园区开发企业,长期估值提升有很大空间。

　　公司管理层信心、市值管理动力不减反增。公司配套募资118.5亿元已上市,8名对象认购价23.6元并锁定三年,其中包括一期员工持股计划6.7亿元;上市后前两日,招商局集团耗资30亿增持1.33亿股,平均成本22.5元/股,锁定6个月,上述持股成本远超当前股价,投资价值非常凸显。战略投资者和管理层均坚定看好公司前景,近期跌幅超预期,市值管理动力愈加增强。

　　吸收合并上市王者归来,作为国企改革的旗帜及自贸区、“一路一带”桥头堡,政策红利保驾护航,三大主业协同升级发展,前瞻大招商业务大协同,后续将有更多优质资源注入及优化配置,长期高增长及价值提升有保障。当前股价极具长期投资价值,我们应坚定价值投资,人弃我取,价值回归指日可待,短期看23.6元,长期看33元不变,再次“强烈推荐”。预测15-17EPS0.85/1.09/1.33元,对应当前股价PE20、16、13倍。

　　风险提示:股市再出现大幅下跌;宏观经济形势不及预期。

　　华夏幸福

　　华夏幸福:园区经营出类拔萃,产业新城潜力无限

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：东北证券 分析师：高建 撰写日期：2016-01-26

　　华夏幸福经过十多年深耕京津冀,全力打造产业新城,园区经营引领全国。2015年以来,公司积极进取,取得骄人成绩,2015年业绩预告实现销售额725亿,跻身房企年度销售榜前十,同比增幅42%。

　　业绩表现靓丽,高速发展动力强劲:公司目前园区配套住宅和产业发展服务双主线经营。公司以快速周转为策略,园区配套住宅价值凸显,销售火爆,土地成本可控,强力支撑其园区地产业务。另外, 公司打通全产业链,把握产业资源,实现新兴产业前瞻布局,公司优异的招商引资团队和先进的PPP 模式共同助力产业新城发展。

　　竞争优势明显,园区经营出类拔萃:丰富的园区规划经营经验、广泛的产业平台资源和良好的政府合作关系将有效支持实现产业新城模式的扩张复制。另外,公司大力发展公共设施、物业管理、智慧城市建设,提升生活品质和园区竞争力,实现“园”向“城”的进步。 战略规划清晰长远,全面迎接经济转型:公司深耕京津冀、布局长江经济带、落子海外一带一路沿线:积极开拓新兴战略产业全产业链和创投孵化投资,以搭载经济转型实现高速增长。

　　投资建议:公司战略多方面发展,园区配套住宅销售火爆,政府PPP 接连落实,产业发展服务同步起飞,未来三年营收预增年均30%以上。公司各项经营指标稳定,盈利能力具有支撑,融资渠道拓宽后将进一步支持其高速发展,打造园区经营的航空母舰。预计公司2015-2017年的稀释后EPS 分别为1.96元、2.31元、2.90元,给予买入评级。

　　风险提示:东北地区经济放缓,沈阳地区布局发展可能受限

　　公司资产负债水平较高,业绩波动对营收影响较大

　　城市地产业务可能受楼市影响,增长可能不达预期

　　北京城建

　　北京城建:投资我国唯一商业运营全产业链空间技术应用企业

　　北京城建 600266

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2015-12-02

　　投资要点:

　　定增入股国内首家商业运营、全产业链的空间技术应用服务公司。二十一世纪空间技术应用股份有限公司(下称“空间公司”或“公司”),是我国唯一一家拥有遥感卫星星座、集遥感卫星测控、数据接收、产品生产、应用开发、综合服务于一体的高新技术企业。公司手握“卫星遥感数据高效获取技术、遥感影像自动化处理技术、地表信息智能化提取技术、和多源遥感数据应用服务技术”四个方面的关键技术,提供空间信息服务和系统集成服务两类产品,应用范围广阔,国内市场规模超百亿级且公司14年盈利5443万,年盈利增速超30%。今年7月升空的“北京二号卫星星座”调试完毕即将投入使用,由二其高分辨率、低成本、重访和全天候大范围监控等能力,将使公司业务规模和质量都发生质的提升。在我国航空航天技术突飞猛进、民用卫星遥感技术在国家战略支持下高速发展之际,公司作为当下国内百亿级市场中唯一市朝运营的“国货”,有望受到优先培育做大做强成为业内龙头。

　　空间公司即将登陆新三板,有望尽快实现IPO,增厚城建估值。对标A股和创业板相近行业公司的估值,考虑到“空间公司”盈利能力及“北京二号卫星星座”投入运营业务规模和盈利将大幅提升,且公司是“全球遥感卫星星座“投入商业运营3家中的1家以及国内唯一的一家,也是国内唯一政策支持的商业运营标的,我们给予其15年120倍PE估值85亿元,增厚城建估值4.05亿元,即0.259元/股。

　　北京市政府确定搬迁通州日程,通州开发提速,公司大有可为。25日结束的中共北京市委十一届八次全会明确北京行政机构和亊业单位将搬迁通州,通州开发提速。受益控股股东城建集团在北京市的特殊地位,公司将在大股东协同下加码通州一二级开发。通州现有可开发土地资源稀缺,北京市一级开发利润率最高提到15%,若公司得以大规模介入通州开发,将再添腾飞之翼。

　　积极扩张加码首都开发。15年来,公司通过竞标及股权收购,先后取得京内外5个二级开发项目,合计权益建面113.5万方,其中北京4个项目权益建面72.7万方,土地款95亿,略低于今年预期销售总额115亿。公司同时中标密云县溪翁庄镇一级开发项目,用地面积32.2公顷,规划建面15.8万方。

　　城建长短期颇有看点,利好不断兑现。国企改革升温,大股东城建集团所拥有丰厚资源的整合预期,也有望在集团协同下更多担当通州等北京地区一二级开发,而公司股权投资屡创佳绩。受益市池暖及投资新兴产业,城建业绩及估值有很大弹性。

　　城建每股资产估值22.08元,15-17年EPS1.01/1.21/1.43,对应PE14/12/10倍,当前股价严重被低估,维持6个月目标价20元,再次“强烈推荐”。

　　风险提示:行业回暖低于预期,项目拓展进度落后,股权投资的风险。

　　中航地产

　　中航地产:航空科技文化实质落地,战略变革起步

　　中航地产 000043

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-01-20

　　作为中航旗下优质地产上市公司平台,当前市值仅60亿,在行业整合中谋求发展的诉求,航空文化产业是公司积极探索方向之一,也有望受益国企改革下集团资源的整合。15年12月人事调整中,在集团任航空大世界项目负责人的徐维东空降为公司副总经理,预计将有力助推航空文化产业的发展以及与集团相关资源的对接。当前公司RNAV10.9元提供安全边际,预测15-17年EPS0.65/0.70/0.75元,PE14/13/12倍元,维持“推荐”评级,建议投资者持续关注。

　　风险提示:集团资产整合存在较大不确定性,市场预期可能过度乐观;公司地产布局对资金压力已显现;航空文化发展不及预期。

　　空港股份

　　空港股份:定增如期过会,翻开公司发展新篇章

　　空港股份 600463

　　研究机构：平安证券 分析师：王琳,杨侃 撰写日期：2015-11-05

　　事项:公司公告公司非公开增发方案获得发审委无条件审核通过。

　　平安观点:

　　定增如期过会,翻开公司发展新篇章:公司公告非公开增发方案获得中国证监会审核通过,我们认为此次定增对公司意义重大,也将成为公司未来发展的新起点:1、定增引入国开金融,定增完成后公司股本扩大至3亿股,其中大股东北京天竺空港经济开发公司占49%,国开金融占16%,引入战略投资者将促进公司现有业务升级转型。2、结合国企改革大风潮以及大股东整合旗下三个园区形成临空经济核心区的整体战略,后续大股东的资源整合值得期待。

　　逐步转型园区综合运营商:公司在空港区域仍有4000余亩土地一级开发储备体量,未来将形成以临空经济区为核心的新型产业集群地。同时,随着北京市土地政策收缩,公司积极转变经营思路,未来通过园区细分及自持物业等方式,进行园区综合运营。

　　与国开金融合作,有望打开战投孵化业务:二股东国开金融的核心优势在于拥有国内唯一人民币股权投资牌照,以及业务依托国开行强大运营平台及地方政府资源,在股权直投及城市发展领域经验丰富。目前公司所在园区已入住企业共有2200多家,以航空物流、电子信息、文化创意企业为主。我们判断,随着国开金融入主,公司将积极参股中小公司,或为中小企业提供金融服务,并通过产业整合等方式向地产综合运营商转变。

　　盈利预测:公司由于前期盈利下滑,目前市值处于同类型公司中最校我们预计公司2015-2016年EPS分别为0.20和0.25元,对应2015年PE为70倍,与园区企业平均估值水平相当。考虑到引入国开金融对公司经营管理具有拐点意义,同时公司一级开发储备及入园企业资源也将支撑未来公司业务升级发展,维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示:公司业务转型进程不及预期。

　　绿景控股

　　绿景控股:转型起步,拭目以待

　　绿景控股 000502

　　研究机构：银河证券 分析师：胡华如 撰写日期：2015-10-27

　　核心观点:

　　转型初期地产清尾盘、新设医疗公司致亏损扩大。公司发布2015年三季报,前三季度实现营收0.16亿元(-8.85%),归母净利润亏损902.1万元,亏损继续扩大,主要有两方面原因,一是公司地产可售仅剩广州及佛山尾盘及车位,账面价值约1.6亿元,致结算收入减少(-8.8%)、毛利率下滑(-4.0%),二是随着广州明安医疗西安、南宁、北京子公司的设立管理费用大幅增加(+49.1%)。年初公司决定由房地产整体转型医疗服务,目前处于起步阶段,业绩出现亏损属预期之中。

　　定增100.5亿元,医疗转型三步走。9月公司发布100.5亿定增预案, 将建设4个实体医院,包括北京儿童医院集团肿瘤医院、遗传病医院, 通州国际肿瘤医院及南宁市明安医院,1个医学中心即肿瘤精准医学中心,2个平台,包括儿童健康管理云平台及医疗健康数据管理平台, 15-16年公司主要将搭建平台并实现内涵式发展,17-18年完善平台并实现外延式扩张,拟收购医疗相关优质资产,完善产业链并作为盈利来源,19-20年全面完成战略布局。此外北京儿童医院、北京联创兄弟、北京安好时代、GX Medical Services LLC.、首都医科大学宣武医院等均为公司战略伙伴,公司与品牌公立医院的合作涉及品牌使用、协助建立团队、专家定期出诊、对医疗人员的培训、患者的转诊、远程诊疗等,将助力公司未来发展。医院项目的运营模式将以全资子公司明安医疗作为业务平台,下设子公司负责当地医院建设,据测算项目成功实施后五年内,不考虑外延式扩张,收入可累计达到100亿以上, 累计税后利润20亿以上。此外公司正筹划收购天瑞鸿仁100%股权,天瑞鸿仁为自然人独资企业,持有北京儿童医院健康管理有限公司70% 股权。

　　股权分散、专业团队管理。定增完成后公司第一大股东变更为天安人寿,持股比例20.72%,第二大股东为上海纪辉资产,持股比例19.50%, 公司将不存在控股股东和实际控制人。天安人寿与纪辉资产将通过各1位董事的形式参与公司决策,并不直接参与经营管理,简单来说是一个股权较为分散、职业经理人管理的模式。投资人之一格桑梅朵为公司董事陈玉峰、明安医疗总经理刘鑫拟出资设立的企业,认购6亿, 原公司实际控制人余斌认购8亿,锁定期36个月,彰显公司转型决心。目前公司地产业务和医疗业务暂时并行,医疗业务现由明安医疗负责, 负责人有丰富的民营医院管理经验,未来将逐步扩大专业业务团队。

　　投资建议:公司目前房地产业务无土地储备及新建项目,现有项目主要是尾盘及存货的销售,而定增项目培育期需3-5年,不考虑外延式增长预计2015-2016年公司业绩不会有明显改善,但我们认为公司转型医疗坚决、而医疗服务行业未来空间大,给予“推荐”评级。

　　风险提示:转型进程不及预期、定增预案审批风险。

　　作者：佚名来源证券之星)

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