10个词读懂中国楼市这一年

　　买房的、卖房的、没买房的、看热闹的，刚过去的2015年，房地产照常是大家最爱聊的话题。这一年，限购限贷政策松了、房贷降了、房价涨了、房企玩跨界了、互联网被房企大佬们挂在嘴边了、王石对险资发飙了。这一年，中国地产圈有人欢喜有人忧，有人开怀有人愁，虽然生活总是要向前看，只是在这之前，回头看看2015，才能更好地理解2016。

　　关键词一：量价齐涨

　　2015年全年全国主要54个城市，累计成交套数达到303.8万套，同比上涨达到了13.87%。虽然金九成色不足，但银十到12月住宅市场成交明显上涨，市场成交水平仍处高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬。

　　与成交上升几乎同步的，是房价的上涨。中国指数研究院百城房价指数显示，2015年12月全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10980元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.28个百分点，同比上涨4.15%，涨幅较上月扩大1.22个百分点。北京、上海等10大城市（新建）住宅均价为20624元/平方米，同比上涨9.25%。你希望还是不希望，房价都在上涨……

　　关键词二：市场分化

　　虽然整体看房地产市场量价齐涨，但是不代表所有地方都是如此。54个城市房地产销售面积同比增长7.5%，商品房销售额56745亿元，增长15.3%。销售额涨幅远远超过销售面积7.8个百分点，主要原因就在于一二线城市成交占比增加及改善占比增加。

　　业内人士表示，从全国房地产市场看，一二线城市市场升温，库存降低，但很多三四线城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。

　　关键词三：库存难题

　　2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，这是中央首次明确要去库存。12月14日的中央政治局会议和12月18日召开的中央经济工作会议均把化解房地产库存作为重要议题。国家统计局数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1005万平方米。一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月，这说明去库存的靶心应该对准三四线城市。在供应端，2015年土地供应过猛的势头得以有效节制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。

　　关键词四：地王频出

　　2015年40个大城市土地出让金合计达到18826.1亿元，同比上涨3.2%。大部分城市土地出让金均涨，其中超过千亿元的城市就有北京、上海、重庆3个。20大标杆房企合计拿地金额突破4724亿元，这一金额同比上涨幅度高达29%。

　　40个城市中，楼面价上涨的城市达到了22个，大部分一二线城市的楼面价均出现了明显的上涨。地王出现最多的北京，2015年竞拍土地的平均溢价率约为46%，住宅用地平均楼面价已经高达3.8万元/平方米左右。深圳则诞生了7.99万/平方米的全国单价地王。

　　关键词五：政策放松

　　2015年，除少数一线城市外，限购限贷全面放松。“330新政”将二套房首付降低至4成，“930新政”又将首套房最低首付比例至2.5成。各级政府更是在税费减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多管齐下，全力刺激需求入市。

　　在对房地产影响最大的信贷领域，截至2015年央行累计实施了五次降息和四次降准。更宽松的信贷环境，一方面刺激买房人出手买房，另一方面也刺激房企加大融资力度，从而缓解企业资金压力。

　　关键词六：房企跨界

　　随着经济的发展以及人们生活水平的提高，人们在影视、娱乐、体育、旅游等方面的消费投入也越来越多，这使诸多房企都看到了文化产业的发展潜力。恒大在体育产业、万达在文化旅游产业的脚步在不断加大，泰禾、世茂、保利等也在加大对电影院线的投入。此外，随着社会老龄化加速，养老和医疗将发展成重点产业之一。恒大地产、荣盛发展等均成立了自己的大健康业务子公司，世纪金源则是和专注科技医疗的赛伯乐联手，整合资源共同发展医疗产业。

　　关键词七：个税改革

　　个税改革，房贷有望作为个税抵扣项的消息，使2015年年末地产股板块迎来一波上涨行情。各方消息显示，个税改革方案在财政部内部已经完成，2016年有望上报。对于税前月收入在1万-5万元之间的人群对该项政策的敏感度最高，家庭收入每增加1000元，购房能力可提升0.68个百分点。

　　关键词八：物业上市

　　2015年房企在传统的物业管理业务方面做出了一些新动作，主要是物业服务被分拆出来作为主业之一单独重点发展，并且多家房企都提出了未来将物业板块单独拆分上市的计划。去年10月23日，中海物业成功在港交所上市，此外万科、碧桂园等也都明确表达了拆分计划。希望上市能为物业这个争议颇多的行业带来更加规范的未来。

　　关键词九：金融互补

　　由于金融能够很好地和房地产主业形成互补关系，因此在近两三年金融行业一直是房企转型的焦点之一。房企发展金融业务主要是和银行以及现有的金融机构合作，或者成立自己的金融公司。2015年房企在金融领域的几个动作，意识发展互联网金融，比如绿地和奇虎合作、万达收购快钱等。二是设立房地产相关基金，在此方面当代置业、北京城建、中天城投等多家企业均和银行有基金合作。三是入股保险、信托公司等，例如绿地入股杭州工商信托，万达入股百年人寿，恒大成立自己的人寿公司等。

　　关键词十：险资狂潮

　　保险业对房地产的“入侵”在2015年愈演愈烈，从金地、远洋、金融街先后出现险资大股东，最后在宝能系与万科管理层对万科的股权争夺中迎来高潮。如今还在停牌中的万科，最终结果还要看后续进展，不过在资金密集型的地产行业来看，险资“野蛮人”的大举进入无可避免。当然，对抗险资的，也有主动引入的。中国平安投资了62.95亿元用于收购碧桂园增发股份，约占碧桂园总股份9.9%。新华人寿以27.81亿元认购中国金茂配售股份,从而以9.5%的持股比例成为其第二大股东。

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　　新金融记者 刘君

　　作者：刘君