楼市“修正型”新政，“不是重走老路”(组图)

2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路。 CFP/图

　　5部委密集出台的楼市新政，短期能提振市场的交易热情，但对于中长期趋势的影响，还有待于市场的检验。

　　辟谣之后靴子真的落地

　　“只此三枪，‘火力’已能使市场回暖了！”

　　一只超市场预期、用来提振低迷房地产市场的“靴子”，在2015年3月30日收盘后终于落地。

　　中国人民银行在3月30日中午紧急通知称，当天下午三点半有重要事项发布。很快，央行新闻处又辟谣称，“未听说今天下午有新闻发布会。”但在当日午后开盘，十几只房地产股涨停，连上证地产类指数也涨超7%，创下2009年来的最大单日涨幅。央行辟谣也无法扭转蹭蹭上涨的股市。

　　更有趣的是，当天下午五点，传言竟然被证实了。央行、银监会、住建部三部门联合为市场送上了一份楼市新政的“大餐”：二套房首付比例降至四成。此外，公积金贷款首套房首付比例下调至两成；若已结清首套房贷款，二套房贷款首付比例降至三成。

　　随后，财政部也发布通知称，将个人购买二手房免征营业税的期限由5年调整为2年，这意味着只要个人住房满2年，转让时便不再上缴营业税。

　　“超预期！”市场一致反映。此前，市场传言二套房首付比例将降至五成。“四成五成实际上区别不大。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对南方周末记者表示。

　　“意料之外，但情理之中。”一位多年在银行工作的人士称。他认为这次是利好改善型需求，主要是去库存。

　　业内对该新政还是给予了很大的期望，该政策被称为“3·30新政”，这是自2009年以来的提振房地产市场最强劲的一次。

　　不过，对于这次信贷财税“双管齐下”，各大证券机构及业内专家早有预测。从2014年9月30日，央行、银监会就已经发布通知，降低首套房贷首付比例至三成；并对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的改善性购房家庭，二次购房算作“首套房”，在业内被解读为“认贷不认房”。

　　2014年年末，房地产市场小幅升温后，2015年开局市场表现依旧低迷。国家统计局的数据显示，今年前两个月，不论是房价、房地产投资增速还是销售数据都呈下滑趋势。今年1-2月，住宅销售面积同比下降17.8%，销售额降16.7%。

　　今年初以来，经济下行压力也不断加大。数据显示，全国固定资产投资同比名义增长13.9%，创14年以来最低；到位资金增速罕见降到了个位数，同比增长仅6.7%，是2000年以来的首例。

　　3月27日，国土部、住建部正式下达通知，对土地供应市场进行规范，调整房地产用地结构，引导供应过剩城市“去库存”。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“3·27新政”打响了提振楼市“第一枪”。

　　三天后，央行等三部委房贷新政，属于提振楼市“第二枪”。而财政部与国税总局的营业税新政，属于中央提振楼市“第三枪”。他预计，可能还有第四枪。但即便只此三枪，“火力”已能使市场回暖了！

　　但从股市表现来看，却难如人意。消息公布后的第二天，即31日，地产股高开低走，跌幅居行业之首。

　　一位银行业内人士分析，这说明政策的效应正在降低。而此次政策密集出台，究竟后续效果如何，还要看市场的反应。“目前，央行通知还未下发到各大商业银行，具体怎样落实，还要看市场情况。”南方周末记者从多家银行内部均得到相同的回答。

　　一位股份制商业银行的内部人士说，大方向肯定是跟着央行政策走，在这个前提下，银行还要根据不同地区的具体情况灵活调整。

　　已有银行就此作出表态。建设银行行长张建国在3月底召开的2014年业绩说明会上称，将积极研究个人房贷新政策，并将尽快推出相关政策，为民生服务。

　　“修正型”新政

　　跟2009年比不是走老路，因为时过境迁了。而跟2012年比，它是亡羊补牢，是对过去的修正。

　　“二套房首付下调等政策早就该出了，这是对过去房地产市场的矫枉过正。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟对南方周末记者说。从这个角度讲，这是政策回归常态，对过去反周期政策的再修正。

　　从2008年10月，政府通过降低银行利率、减免税费、降低房贷首付等一系列措施，刺激房地产市场，因此2009年中国房地产市场开始一波快速上涨直至火爆。数据显示，2009年，全国房地产开发投资同比增长16.1%，全国商品房销售面积也比上年增长42.1%。

　　在开发投资和销售面积增长的同时，房价也节节攀升。2010年政府开始对房价进行调控，又出台一系列抑制房地产市场的政策，其中二套房首付比例调高，营业税也屡经调整。但即使调整后，房价有所波动，但依旧不断上涨。

　　此次对房地产市场的放松，市场上有人惊呼“一夜回到2009年”，但是不是走上过去的老路？

　　经济学者马光远说，现在整个市场的情况已是今非昔比。他认为，过去每一次救市，是因为房子不够，一旦政策刺激，房价立马上涨，这是一个基本面。“所以我说，不是每一朵野百合都有春天。”

　　对比2009年楼市政策出台的节点，此次新政出台的市场背景有明显不同。在供求关系上，当前楼市供求比达到1.3∶1，而2009年供求比才1.1∶1，当前供大于求的情况明显严重；其次，当前市场还是靠刚需或者改善型需求的购买力在支撑，而2009年由于没有限购政策，政策转向可以更充分地吸纳投资客入市；但现在市场上投资客相对减少，因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。

　　这些判断得到我爱我家南京公司市场总监胡涓涓的认同，她说：“我们统计的数据显示，现在市场上的投资客比例都不到1%，肯定不会一下子回到2009年的状态。”

　　过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。从前，投资性买房收益取决于房价的上涨，如果房价涨幅不大或者下跌，那么在大部分城市投资买房的收益很低。而目前理财产品一般收益率在4%－5%。

　　根据瑞银证券统计，2014年，居民金融资产约有16%投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19%。相比2009年，中国投资者有了比房地产更好的投资渠道，加之随着人民币国际化和资本账户管制的逐渐放松，投资海外资产也比以前更加容易了。

　　“所以这次决策背景跟上次不一样。”在钟伟看来，这一轮政策谈不上走2009年的老路。当时政府是急火攻心，房地产放松政策是作为整个一揽子计划的一部分而推出的。

　　2009年，整个房地产处于上行周期，接近最高潮的时候，而现在房地产是一个下行周期刚开始阶段。此外，当前市场流动性明显低于2009年的时候，而且稳健货币政策没有变。此轮对房价的刺激不会太大。

　　在2009年之后，房价过快上涨，从2010年的“国十一条”到2013年2月的“国五条”，以“限购、限贷”为核心的楼市调控策略不断升级。虽然抑制了房地产市场上的投资性购房，但也在一定程度上使得改善型需求被“误伤”。

　　本来应该享受一些二套房贷款优惠福祉的人群，没有享受到。因此，对过去的房地产市场政策进行矫枉过正是“很有必要的”。杨红旭说，“现在就是要把之前对这类有改善型需求人的误伤政策改变过来。”

　　在钟伟看来，“跟2009年比不是走老路，因为时过境迁了，而跟2012年比，它是亡羊补牢，是对过去的修正。”

2015年3月27日，国土部住建部四举措稳楼市。 （CFP/图）

　　夹心层受益

　　夹心层勉强够得着房价了。

　　二手房首付降至四成，营业税免征期限放宽至2年，均有利于买方进入，二手房源供应量将会增加。这一轮房产新政，首要目的就是为了满足改善型需求。

　　在钟伟看来，这个政策受益最大的就是都市“夹心层”，他们不仅有条件购买房产，而且也能勉强够得着房价了。

　　他分析，第一个利好是支持了改善型需求；第二，增加存量房的供应量。即便开发商不建新房，房子供应量也会增加，因为改善型需求的人群行为特点是，买新房的同时，他们大多数可能把旧房卖掉，所以一手房市场会有一定需求，二手房市场的供应量也会有所增加。

　　未来一段时间，市场主要还是以“去库存”为主，同时，存量房市场也将渐渐成形。

　　马光远认为，现在真正形成存量房市场的以大城市为主，比如北京、上海。现在大量的城市是一手房存量大，二手房市场又没有撬动，而且有些城市人口还在流出。

　　“政策落地后，对二手房市场肯定是利好，但是价格不会有太大的变动。”胡涓涓说。因为库存量很大，现在市场上首要的问题不是说想多卖钱，而是要先把房子卖掉。

　　目前，就南京市库存量来说，已经过5万套，处在非常高的水平，若按照每个月5000-6000套的消耗进度，也需要近十个月的时间，所以暂时不会因为降低首付比例和营业税“5变2”，对市场造成重大利好。

　　多数房产中介认为，下一阶段房地产交易量可能会增加，效率也将越来越高。伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，真正利好的应该是房地产中介而非开发商。

　　他分析，未来房地产交易环节收费将越来越少，而持有环节税费将提高，未来受益的不应该是开发商，而应该是中介公司或者蓬勃发展的和房地产相关的平台的这种公司。

　　马光远也说，“我告诉很多开发商不要抱幻想，不要以为一出政策以后房价和交易量就会暴涨，那是建立在房子不够的基础上，如果房子够了，作用则有限。”

　　事实上，在一些地区，开发商也早已布下棋局，“3·30新政”发布后便有开发商对楼盘涨价，试图在这轮刺激中“分一杯羹”。

　　但南方周末记者采访的多位业内人士称，此轮政策对量的影响大于对价的影响。

　　房市的春天已远？

　　在房地产告别短缺的大背景下，政策带来的机会也只是结构性的机会。

　　多位接受南方周末记者采访的专家及业内人士认为，房地产市场的“春天”已经过去了。短期压力可能会有所缓解，但并不能扭转房地产下行的中长期趋势。

　　“最多也就是短时间的镇痛剂。”钟伟告诉南方周末记者。他认为，其实政策出不出台都不影响房地产的整体走势。从现在到2020年，中国房地产基本上应该以平稳为主，局部的泡沫将逐渐破裂，市场将加剧分化。

　　在房地产告别短缺的大背景下，政策带来的机会也只是结构性的机会。对一线城市来说，人口还在不断地流入，刚性需求和改善型需求仍然存在；但对于二三线库存量较大的城市，供大于求，房地产市场依然会处在调整期。

　　但“从更长远看，这或许意味着房地产长周期拐点已经到来”。鲁政委说。当前的救市政策，只能拉长现在房地产市场的僵持局面，而大的局势目前政府已经无法改变。

　　从现有的市场数据看，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1个百分点。

　　2014年中国GDP全年增速仅为7.4%，而房地产市场低迷无疑是经济下行的主要压力之一。民生证券总裁助理、研究院执行院长管清友撰文分析，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松－销售反弹－去库存化－拿地反弹－投资反弹。

　　而目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期。

　　对于未来政策对房地产市场究竟能发挥多大的作用，还有待于市场的检验。但中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇期望并不高，“能起到稳定房地产市场的作用就行了。”

　　在鲁政委看来，如果单纯地从拉动钢筋水泥的效果看，或者去库存来看，很难说会让人满意。

　　未来还会有哪些提振政策？鲁政委分析：从金融政策来讲，只剩下七折利率没做了。但是利率很难打七折，因为现在银行的负债已经完全市场化了，银行间市场的资金价格很贵，如果按照一年期的普通贷款是5.35%，如果打九折，就变成4.7%了，甚至低于银行成本，银行肯定不会做。

　　当然也不乏乐观人士的预计，杨红旭认为，房地产肯定是会进入到一个上行周期，至少从短时间的波动来看，中长期的话，慢慢趋于平稳。

　　而对于未来政策走势，中原地产首席分析师张大伟认为，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

　　目前的种种迹象表明，房地产市场大势已定。在钟伟看来，这可以称作是，“流水落花春去也，天上人间。”