上海商品房库存仅够消化几个月 明年楼市还会涨吗

　　◎每经记者 吴若凡

　　在上海的商品住宅库存仅够消化几个月的大背景下，上海房价下半年大幅上涨，土地市场也连出“地王”。

　　然而，房价的上涨，市场需要一段时间消化。上海楼市明年还会再涨吗？开发商的利润空间，是否会因价格上调而增厚？

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　　年内降息降准、二套房首付比例下调、公积金新政等也给房价上涨提供了支撑。业内普遍认为这将进一步促进高端住宅去化。

　　此外，土地市场持续火热也是推升房价的重要原因。截至12月14日，上海共成交住宅类用地52幅，其中地王8幅，占比15.4%。11月更是成了名副其实的“地王月”，11月25日信达地产以72.99亿元的价格拍得上海杨浦区新江湾城地块。金辉28.15亿元竞得闵行新城纯宅地。新华联14.65亿元竞得青浦赵巷镇纯宅地。

　　高端住宅的销售增长同时带动房企业绩不断攀升。数据显示，截至11月，排名30强企业里前20家的销售业绩已经突破280亿元，有的更是以30%的速度在增长，多家房企因为销售情况良好而提前完成今年指标。

　　伴随着房企业绩的增长，企业间也出现了分化态势。以绿地为例，目前共计完成了约2100亿元的销售额，但如果要完成年初定下的2800亿元目标，由于去年底冲业绩的缘故，使其透支了今年的部分销售额。这就导致了绿地今年若要完成既定目标，势必要在12月完成近4倍的交易量。

　　在房价不断攀升和持续走高的地价下，业内普遍预计，2016年房企的业绩整体会进一步走高，普遍增速会在10%以上，有的甚至超过30%。有些企业可能会有后续乏力的局面出现，以仁恒为例，其今年销售额高速增长达到史无前例的260亿元，增长速度接近100%。但这一增速在明年恐难以为继，其销售项目主要是前些年拿的地在今年集中释放，而这些项目多数已经处在尾盘阶段，而今年仁恒在土地市场并没有什么大的动作，那么后续表现可想而知。

　　金茂的节奏则把握的恰到好处，其在上海的项目大宁金茂府今年销售额近55亿元，成交面积7.5万平方米，占总开工面积的三分之一，单价也从4月份的68000元/平方米上涨到如今的90000元/平方米，金茂府已经从开盘时的贴地飞行到如今收支平衡。

　　业内普遍预计，明年上海整体房价上涨15%~20%，豪宅可能涨幅则会更高。业内认为，按照现在的去化节奏，金茂府还能销售两年，如果按照15%计算的话，金茂府的毛利率将可以达到30%，去除掉税费将能获得15%的净利润。

　　值得注意的是，整个行业利润率在逐年下降，目前，整个行业平均利润率在8%~10%。这主要是源于地王频出，地块的溢价越来越高所导致的。

　　一般而言，房企从拿地到封顶至少一年左右时间，数据显示，上海过去两年，房价上涨超过40%，2013年地王有24块，其中只有一块没有解套，其他上涨40%，当时拿的楼板价，面粉贵于面包，基本达到收支平衡状态，当然还有些项目有6%~8%的利润。由此判断，今年的拿地企业在房价每年15%~ 20%递增的情况下，能够在后年解套。