李宇嘉：大城市住房保障的新逻辑

　　当关内所有旧改项目的售价均突破每平方米5万元时，也意味着深圳市区房价进入了“5万元”时代，而这仿佛是在一夜之间发生的。但是，即便如此，即便深圳房价今年以来上涨了40%多（官方数据），你也千万别以为房价“到顶了”或未来会大掉。因为，今年是开发商史无前例地“抢食”深圳旧改盛宴的一年，看看华润、招商、恒大等龙头开发商储备的旧改占地面积，你可能会做出一个判断，5万元或许并没有触顶，未来深圳房价上涨空间或又被抬升了一个阶梯。

　　被高房价“逼疯”的不仅仅是城市新移民、无房户，还有城市主政者。对于致力于建设国际创新型城市、创业之都、“中国硅谷”的深圳市政府来说，吸引人才、留住人才无疑是头等大事。但毫无疑问，不管是新进入深圳的人才，还是迟迟没买房的人才，绝大部分已被房价甩出N条街了。如果人才连房子都买不起，多有挫败感啊！更甚者，若房价居高不下、炒作成风，何来踏实专研、创业创新？

　　显然，政府意识到这个问题了。而且，在深圳这样土地枯竭的城市，新增土地只会“出地王”、旧改只会推高房价。在市政府一次内部会议上，主管领导直言：“人才往往都在傻呼呼地搞科研，哪懂得选择最佳买房时机，我们一定要帮他们解决住房问题”。于是，稍注意的人会发现，今年是深圳市领导对“高房价”和“人才住房”发声最多的一年。刚刚结束的“高交会”上，市长许勤指出，高房价是事关深圳科技创新的“大问题”；书记马兴瑞近日视察南山旧改时指出，旧改要和保障房建设对接起来。

　　看来，确实是市领导在事后做出了工作部署，责成住房保障部门研究人才住房问题。近日，据深圳市住房研究会（住房保障部门“智囊”）介绍，深圳市将在全国率先探索实施保障房内部流转、封闭运作的政策。说白了，就是以后分配的保障房不能上市交易了，必须在保障对象中内部交易，专业术语叫做“内循环”。

　　据介绍，深圳保障房“内循环”包括三个部分：首先，公共租赁住房的承租人之间，可以申请同城异地置换；其次，已购经济适用住房和安居型商品住房的个人，向轮候在册家庭自由转让其所购住房；最后，已购公共租赁住房和安居型商品房的重点企事业单位，面向市区两级重点企事业名录中企业，整体转让其所购住房。

　　“内循环”迫不得已，因为政府手里已经没有多少土地来建设保障房了。作为面积最小的一线城市，深圳土面积只有1995平方公里，还没有内地一个普通县的土地规模大。30多年的高速发展，已让这座城市的土地“家底”消耗殆尽。官方最新数据显示，到2020年，深圳可供新增建设用地甚至只有8平方公里了，这里面还包括产业用地、市政及公共服务设施用地，留给住宅的用地少得可怜。

　　近年来，深圳市住房保障的重点，在于解决福利房历史遗留问题，户籍低收入人口“应保尽保”。未来，深圳住房保障将真正转向人才安居，这是深圳住房保障政策的重大转变。问题是，人才住房的需求体量太大了，远远不是原来“保公务人员”、“保户籍低收入”的政策框架能解决的。于是，开辟一个独立于商品住房市场的保障房流转市场，让保障房在人才内部自循环，无疑是解决问题的捷径。

　　这或许透露出一个信号，即在“去行政化”、完成住房市场化“未竟之路”、人口进城“弃小从大”的背景下，类似于北上广深之类的超级大城市，商品住房价格上涨或许是谁也挡不住的事情。因此，政府也就有了这样的认识和行动逻辑：将该保障的对象保障到位，压力也就小多了，北京共有产权住房是这样的，上海韩正的“土地新政”是这样的，深圳人才安居也是这样的。至于商品住房价格，该怎么涨就怎么涨吧！于是，我们看到，即便面粉贵过面包、“地王”不断被刷新，开发商也会毫不犹豫地“疯抢”一线城市的土地，“围猎”旧改以抢占未来市场制高点。

　　（作者李宇嘉系深圳市房地产研究中心高级研究员）

　　作者：李宇嘉