从十大都市区看房价变化：人口决定未来

　　在房地产由“黄金时代”进入到“白银时代”后，到底还买不买房?哪些城市的房子可以买?这其中，人口的变化是最重要的参考指标。

　　上海易居房地产研究院发布的《全国10大都市区人口与房价报告》(下称《报告》)显示，，目前国内城市绕城高速路以内人口(常住城镇和非农户籍人口)超过500万的都市区有10个，对比过去八年左右的人口与房价数据，发现10大都市区房价与人口两者绝对量及其增幅，存在比较明显的正向关系。

　　人口变化：孔雀不再东南飞

　　报告指出，住房需求都与城市的人口绝对数量息息相关，而其中最为相关的是城市的市区和近郊区(或主城区)的常住城镇和非农户籍人口，从报告研究的样本城市看，这部分人群地理分布基本上在城市的绕城高速或郊环线以内，也就是报告中所称的狭义上的都市区。

　　报告显示，全国10大都市区人口排名依次是上海2050万人、北京1734万人、深圳1063万人、广州855万人、重庆711万人、武汉669万人、天津662万人、成都661万人、南京530万人和杭州514万人。总的来说，除个别都市区外，各都市区人口的多少主要与其区域面积大小有关。

　　《第一财经日报》记者统计发现，这十个城市中，东部沿海地区占了7席，中部1席，为武汉，西部则是成都和重庆。除了深圳和杭州，其他8个城市均是传统计划经济时代的十大城市(电话区位三位数的城市)，而杭州是副省级省会，深圳也是副省级城市、计划单列市。可见，行政资源对城市的发展仍至关重要。

　　在这十大城市之外，未来都市区过500万人口的城市数量还会继续增加。报告预计，接下去将迈入500万阵营的都市区可能优先诞生在郑州、合肥等一些中西部省会城市，它们人口导入速度非常迅速，主要来自本省外出人口的回流和对周边城镇、农村人口的吸附。以及苏州等一些东部发展潜力大的城市;哈尔滨、沈阳城市都市区目前人口比较接近500万，但考虑近几年人口导入速度较慢，且未来有进一步放缓的趋势，不一定能比较顺利的跨过500万这道线。

　　近年来，中西部大都市区人口吸附力正在加速追赶东部。报告统计，2010-2013年间，中西部3个都市区年均增长3.1%，相比东部7个都市区年均增长1.7%， 快了1.4个百分点;而2005-2010年间，东部都市区几乎是中西部都市区的两倍。这说明随着部分产业由东部向中西部转移，以及中西部人工工资的快速提升，原来在东部务工外地人有回流中西部的趋势，不像过去只会“孔雀东南飞”。

　　人口导入与房价

　　根据报告，从2015年前三个季度10大都市区商品住宅均价看，排名前两位的依次是上海和深圳都市区，均价超过3万元/平方米;排名后三位的是武汉、成都和重庆都市区，均价都低于1万元/平方米;排名呈现典型的东部高于中部、中部高于西部的梯度情形。排名首末位的上海和重庆，房价相差近4.6倍;通过简单算术平均，发现东、西部城市都市区商品住宅均价相差3.2倍;一、二线城市都市区商品住宅均价相差2.4倍。

　　从2007-2015年三季度10大都市区商品住宅价格涨幅看，八年左右的时间，上海都市区涨幅排名居首，年均涨幅15.3%，合计涨幅超过2倍;年均涨幅超过10%的都市区依次是上海、南京、北京、深圳、重庆和天津的6大都市区，各都市区商品住宅价格不到八年的时间合计涨幅都超过1倍。排名末位的杭州都市区，年均涨幅5.2%，原因是2010年后至今房价反而有所下跌。

　　值得注意的是，通过计算，该报告发现，2010-2015年三季度四年多时间当中，10大都市区年均增长5.1%，增速不及2007-2010年年均增速的三成。对比2005-2010年和2010-2013年两个时间段都市区人口年均增幅，2010年之后十大都市区人口增幅明显都低于2010年之前，主要与全国人口自然增长率大幅下降和都市区本身吸引力相对下降有关。

　　数据显示，20世纪80年代人口自然增长率平均约14.6‰，90年代约11.0‰，进入本世纪约5.6‰，尤其2010年之后平均增长率不到5‰。考虑本世纪初出生人口到18-20岁左右时，因上学或外出务工等带来流动性的活跃，也就是2018-2020年前后开始，由于之前出生率腰斩带来总流动人口的大幅下降，很多大都市区将不会再担心人口导入过快，而是人口导入过慢。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾提出，房地产“白银时代”始于2011年，2011年之前的“黄金时代”已经过去，之后房地产行业告别高增长，步入中增长阶段。

　　人口流动影响房价变化

　　尽管决定一个城市房价的因素由很多，但其中人口导入绝对是最重要的一个因素。报告研究发现，房价排名和都市区人口存在较为紧密的关系。如果把10大都市区分成一线城市、东部城市(排除一线城市)以及中西部城市三个梯队，这样大致排除经济发展差异、地域等因素，从三个梯度内部来看，房价与人口存在比较明显的正向关系，都市区人口越多，房价相对越高。上海都市区超过2千多万的非农业常住人口支撑着3.2万元/平方米的房价，房价与人口都位列排名第一位。

　　当然，不同的地域和发展梯次之间没有可比性。指出，中西部三个都市区人口与东部南京、杭州和天津都市区比较接近，有些都市区人口反而略高于东部都市区，而房价恰好相反，这个主要还是东中西部都市区发展阶段不尽相同，东部经济发展相对比较成熟，居民消费能力、购买力强。

　　报告指出，对比10大都市区房价年均涨幅与人口增长，发现人口导入的速度与房价增长速度也存在比较明显的正向关系。以广州为例，2005-2010年广州人口导入数据非常迅速，年均增长5.3%，位列10大都市区第三位，这段时间房价也迅速上涨;2010年以后，都市区人口年均出现负增长，增幅为-0.8%，表现为人口导出(广州常住人口还是正增长)，都市区人口这一主要支撑动力缺失，未来房价增长空间有限。

　　这也可以解释为何2014年房价下行的过程中，四大一线城市里面，广州房价跌幅最深，2015年后上涨过程中，广州涨得最慢的一大原因。来自江西的黄先生曾在广州工作多年，2010年后调去深圳工作，由于之前公积金一直在广州缴纳。去年5、6月，决定买房的黄先生曾在广州看了不少房子，但最终还是在去年9月在深圳市区入手了一套80多平的二手房，如今这套房子的已升值120万以上。

　　“要是当初在广州买，现在可能还是亏着。选什么城市买房子就跟买股票一样，收益差别很大。”黄先生直叹当初的选择十分幸运。

　　人口规模与土地供应量有相对影响关系

　　当然，人口的导入只是影响房价的一个最重要的因素，城市地理面积的大小、土地供应量的多寡也在很大程度上影响了房价。例如，而深圳由于山地较多，城市可用土地更加稀缺，都市区人口众多更多是由于高人口密度带来的结果，这几年由于土地供应太少，住宅供不应求，因此房价水涨船高。

　　相反的例子是成都，成都的人口增幅并不低，但由于土地供应量大，导致总体住宅供大于求，房价涨幅较小。“成都、重庆这几年经济发展得很不错，我们也曾经去考察过成都，发现那里的土地供应量实在太大，房价甚至比浙江、福建的一些县城还低，所以我们最终没有进入。”福建一家近年来在京沪快速扩张的上市房企人士告诉《第一财经日报》。

　　另一方面，都市区的房价不仅仅取决于城市内部的人口总量，而且取决于该城市在区域中的地位以及该城市所辐射区域的城镇化水平。在我国，除了一线城市具备辐射全国、吸引全国的购买力外，其他城市大多辐射的范围是本省。

　　尤其是中西部的省会城市，大多是全省唯一的单极核心城市，这些城市的房价跟所在省份人口的总量、城镇化的高低密切相关。也就是说，所在省人口总量越大、城镇化率越低，未来房地产的发展潜力就越大。例如郑州和合肥，尽管城市人口总量不大，但由于这两个省会所在的省份均为人口大省，城镇化率比较低，因此未来郑州和合肥都具备了不小的发展空间。

　　相反，东北的沈阳、长春、哈尔滨等地，尽管城市规模不小，但由于这些省份的总人口都不超过五千万，且人口还处于不断流失的过程中，再加上由于工业化进程较早，这些省份的城镇化率均高于全国水平，辽宁甚至高于东南沿海的浙江、江苏和福建等地，因此这些地方未来新增的城镇化人口也比较有限。有限的城镇化人口“摊薄”到较大的城市规模中，城市的房价也很难上涨。