物业企业扎堆赴港上市 合景悠活营收依赖症、服务纠纷或成“绊脚石”

房企分拆物业公司上市的热情持续高涨，仅6月24日就有雅城集团、荣万家、合景悠活三家物业公司在港交所递交招股书。

《投资者网》梳理发现，截止2020年7月8日，累计已有27家物管企业成功上市，其中在港挂牌企业高达24家，年内成功上市的便有6家，另有多家正在排队等待上市聆讯，如第一服务、卓越商企等。

在前赴后继谋求上市的物业企业中，合景悠活作为房企分拆物业公司上市比拼中的“重量级”选手，规模不大，营收严重依赖关联方，且关联方还存在对于合景悠活的资金占用，此外，物业服务纠纷不断。在此情况下，合景悠活能否成功在IPO大潮中突出重围？

晋升合景泰富“兄弟”公司

资料显示，合景悠活原是港股上市房企合景泰富集团旗下的物业子公司，主要从事住宅物业管理服务及商业物业管理营运服务。

在合景悠活递交上市申请前日，合景泰富集团发布公告称，合景泰富间接持有合景悠活约97.22%股权，建议分拆与上市完成后，将不会保留任何合景悠活已发行股本权益，合景悠活也不再为合景泰富的附属公司。

根据招股书，合景悠活作为登陆港交所主板的主体，在去年9月注册成立，并随即进行了一系列的重组和股权关系调配。合景悠活分拆后，合景悠活与合景泰富同处于孔健岷、孔健涛、孔健楠三兄弟的控制之下，成为合景泰富集团“兄弟”公司，由孔健楠担任执行董事兼行政总裁，孔健岷担任非执行董事兼董事会主席。

关于合景悠活被分拆上市的原因，合景泰富集团公告表示，建议分拆有利于合景悠活建立独立上市集团身份，获得独立募资平台，进行资本或债务融资，为现有营运与今后拓展提供资金，而不必依赖合景泰富；实现合景悠活投资价值；建立声誉；提升企业形像；专注业务发展等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示，行业、资本和企业三方力量是房企拆分物业企业上市的主要推动力。一方面，物业板块分拆上市说明企业现在还是看重物业的存量市场，目前物业改造是行业的发展机会。另一方面，港交所上市门槛较低，也对房企拆分物业企业上市有积极促进作用。从企业自身来看，现在物业企业一直找不到发展突破口，企业欲将上市作为突破口，作为企业发展战略。

严重依赖关联方 关联方占用资金

招股书显示，合景泰富物管业务最初发展于2004年，早先主要提供住宅物业管理服务，后在2006年将服务范围延伸至商业物业管理。2009年后，合景悠活跟随合景泰富集团扩张脚步同步发展，业务范围从大本营广州，逐渐拓展到北京、成都及苏州等国内30多个城市。

与动辄上亿平方米在管面积的物管巨头对比，合景悠活的体量并不大。截至2019年年末合景悠活管理着106个住宅物业，在管总建筑面积为1830万平方米，订约管理158个住宅物业，总合约建筑面积为2940万平方米。同期末，合景悠活管理30个商业物业，在管总建筑面积为330万平方米，订约管理33个商业物业，总合约建筑面积为450万平方米。

总的来说，合景悠活目前正为191个项目提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务，总合约建筑面积约为3380万平方米。而当中绝大部分是来自合景泰富集团或其关联方的156个物业资产。

根据招股书，2017年-2019年，合景悠活的营收分别为4.63亿元、6.59亿元、11.25亿元，复合增长率为55.8%；净利润分别为0.44亿元、0.79亿元、1.85亿元，复合增长率为104.7%。但是从营收来源来看，2017、2018年，合景悠活的营收就全部来自于合景泰富集团旗下项目，而在2019年，来自合景泰富集团或其关联方的收入在合景悠活营收中占比仍超90%。

一方面，合景悠活对关联方合景泰富集团依赖严重，而另一方面，合景悠活的资金还存在被关联方占用情况。2017年至2019年，合景悠活关联方应收贸易款项周转日数分别为263日、260日及242日，而独立第三方的应收贸易款项周转日数分别为79日、76日及63日，关联方的应收账款周转天数约是第三方的3.84倍。

对此，合景悠活在招股书中解释称，关联方的应收贸易款项周转日数大幅长于独立第三方，主要由于考虑到关联方的违约风险较低，公司向关联方收取应收贸易款项的频繁程度较向第三方收取款项为低。

值得注意的是，合景悠活应收贸易款项持续上升，且关联方的应收贸易款项占比较大。2017年至2019年，合景悠活的应收贸易款项分别为2.19亿元、3.30亿元及5.76亿元。合景悠活对此解释为“其增加主要由于业务拓展所致”。其中，关联方的应收贸易款项分别占63.01%、76.36%、77.95%。

并购扩张  服务纠纷成绊脚石

或许正是为了逐渐降低对关联方的依赖程度，2019年，合景悠活开始迈出外拓的脚步。随着上市主体的成立，合景悠活主要对佛山市星誉物业管理有限公司（简称“星誉物业”）和广州宜家创生物业管理有限公司（简称“宜家创生”）进行了收购。上市前突击收购也为合景悠活带来了1.35亿元的商誉。

资料显示，合景悠活间接持有星誉物业60%股权，持有宜家创生100%股权。据公开资料，星誉物业目前主要在管星星集团的星星凯旋国际和星耀101两个综合体项目。其中，星星凯旋国际规划总建筑面积约110万平方米，商业总建筑面积超30万平方米；星耀101包含购物中心、soho公寓等业态，总建筑面积约12万平方米。宜家创生则为广州、佛山、湛江超30个住宅、写字楼、工业园区、专业市场等项目提供服务，公司物业管理面积约900万平方米。

而此次合景悠活欲港股上市，仍将募资用于战略投资性收购，扩张之路仍将继续。根据招股书，合景悠活的所得款用途主要为用于战略性收购及投资机会，以进一步发展战略同盟、扩大在住宅物业管理服务市场以及商业及其他非住宅物业管理营运服务市场的业务规模及增加市场份额；用于以升级智能服务系统，以进一步提升合景悠活的营运效率及服务质量；用于进一步丰富增值服务；用于一般业务用途及营运资金。

不可否认，当前物业行业发展的主旋律仍然是扩大规模和提升市占率。但是作为一家物业管理企业，提供优质的管理服务才是企业竞争力的核心。《投资者网》发现，今年，在人民网领导留言板中，有网友对宁骏物业肆意涨价违规等情况进行投诉。而宁骏物业正是合景悠活旗下主要物业公司。

根据天眼查信息，宁骏物业自身风险245条，包含法律诉讼137条，主要因物业服务合同纠纷、劳动纠纷、财产损害赔偿纠纷等所致，其中物业服务纠纷高达98条。此外，2019年4月和5月，宁骏物业还接连遭到广州市花都区消防救援大队、从化区消防救援大队行政处罚并被罚款。

合景悠活不时因运营而产生的法律及其他纠纷以及申索或面临行政诉讼，或许会成为其业务发展绊脚石。正如合景悠活在招股书中坦言的风险提示：“我们可能会不时与我们向其提供物业管理服务的物业开发商、业主、租户及居民以及当地物业服务企业发生纠纷并遭到索赔。若其对我们的服务感到不满，亦可能会产生纠纷。”同时，合景悠活也强调“任何有关纠纷、申索或程序均可能会对我们的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。”（思维财经出品）■